Новости › Экономика › Московская недвижимость: осенние заморозки

12 октября 2010 г. (18:09)

Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, предложение значительно превышает спрос. В одной только Москве на продажу выставлено 48 тысяч квартир.

Вырастут или упадут цены на недвижимость осенью, не пора ли продавать или покупать квартиру, выясняли Вести.Ru.

«Осеннего взлета цен на недвижимость не случилось. Роста цен и не будет, разве что с поправкой на инфляцию. Рынок стоит», - пояснил Вестям.Ru руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко .

По его мнению, стоимость квадратного метра жилья в России нередко превышает показатели стоимости в Европе и Америке, а мировая экономика переживает не лучшие времена. Репченко поставил под сомнение возможность возврата цен на недвижимость к докризисному уровню в обозримом будущем.

Индекс стоимости московского жилья, рассчитываемый аналитическим центром, прибавил за сентябрь менее 1%, поднявшись с отметки $4415 в августе до $4452 в сентябре за 1 кв. м. Схожую статистику отмечают в отношении рублевых цен: стоимость квадратного метра среднего жилья не превышает 130-140 тыс. рублей.

«Хорошо продаются недорогие квартиры. В Москве быстро расходятся новостройки эконом - класса по цене порядка 100 тыс. рублей за 1 кв. м, в Подмосковье - по цене порядка 50 тыс. рублей за квадрат. Но такие новостройки можно пересчитать по пальцам. По сути, это единственный сегмент недвижимости, в котором стоимость квартир хоть как-то соотносится с реальной платежеспособностью покупателей», - отметил Репченко.

Квартиры бизнес - класса, а также большая часть вторичного рынка (130-150 тыс. рублей за 1 кв. метр и более) не пользуются спросом, продажи здесь носят единичный характер, пояснил эксперт.

Сложилась уникальная для рынка недвижимости картина: самое недорогое и при этом качественное жилье умеренно дорожает, а цены на дорогое или ветхое жилье стоят на месте или снижаются, что выражается в акциях по распродаже и скидках на первичном рынке и в торге при покупке на вторичном рынке.

В итоге общегородской индекс стоимости жилья остается почти неизменным, а если и растет, то за счет недорогого сегмента и за счет роста курса доллара США, считает Репченко. По его словам, основные изменения на рынке столичной недвижимости за последние три месяца произошли в сегменте новостроек.

В районах Москвы от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД отмечен наивысший уровень цен на первичном рынке, количество новостроек сократилось на 5% и составляет 181 объект.

Объем первичного предложения в районах за МКАД и городах - спутниках, а также в населенных пунктах дальнего Подмосковья сократился на 1-2% - до 215 и 135 объектов соответственно. Незначительно (на 3%) увеличилось количество продаваемых квартир и домов в среднем Подмосковье: с 345 объектов во II квартале до 355 новостроек в III квартале.

Таким образом, общий объем предложения первичного жилья в Московском регионе составляет 886 объектов, что на 0,5% меньше показателя II квартала, отметил Репченко.

Общий объем первичного рынка Московского региона эксперт оценивает в 15 млн кв. м, при этом полный цикл строительства и продажи объекта обычно занимает примерно 2-2,5 года.

По данным центра «Индикаторы рынка недвижимости», средняя стоимость 1 квадратного метра в районах от ТТК до МКАД увеличилась со 146,1 тыс. рублей во II квартале до 149,5 тыс. рублей в III квартале. При этом средняя стоимость столичной квартиры выросла примерно на 500 тыс. рублей и теперь составляет 14,2 млн рублей за 95 кв. м.

В районах за МКАД и Подмосковье квартиры почти не подорожали. Например, в среднем Подмосковье стоимость квартиры площадью 67 кв. м. осталась на уровне 3,9 млн рублей. Жилье такой же площади в населенных пунктах на удалении 30 км от Москвы обойдется покупателю примерно в 3,1 млн рублей.

По мнению Репченко, в сегменте столичных новостроек во II квартале отмечено незначительное увеличение объема сделок, однако в III квартале рост прекратился. Относительная стагнация связана с тем, что количество новых домов, выставленных на рынок, и количество новостроек, ушедших с рынка, в III квартале сравнялось.

Общий объем предложения нового жилья в Москве и Подмосковье составляет 95 объектов. Причем в среднем Подмосковье (5-30 км от МКАД) на продажу выставлено 36 новостроек, в дальнем Подмосковье - десять новостроек. Общее количество объектов жилой недвижимости, ушедших с рынка в III квартале, составило 99 новостроек. В районах от ТТК до МКАД с продажи ушли 35 домов, из них почти 66% - полностью распроданные объекты, 20% - крупные жилые комплексы, где квартиры продают очередями, 14% столичных новостроек временно сняты с продажи, пояснил Репченко.

В III квартале в продаже находятся 278 объектов против 357 год назад и 362 два года назад. «Это новостройки, где ведутся коммерческие продажи. Жилье по социальным программам не учитывается», - отметил эксперт.

Экономический кризис привел к изменению структуры спроса на рынке новостроек в пользу жилья эконом - класса. Увеличилась доля домов типовых серий, квартиры в которых стоят не так дорого. В итоге срок выставления таких объектов существенно сократился, и многие типовые новостройки стали продавать очередями.

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», в начале осени цена предложения на рынке Московской области сдвинулась с мертвой точки. В рублевом выражении стоимость среднего квадратного метра выросла на 0,8% - до 72,3 тыс. рублей за 1 кв. м. В долларовом выражении цены подросли на 0,4%, до $2375 за 1 кв. м.

В сентябре объем предложения увеличился до 48,9 тыс. квартир, что на 7,8% больше августовского показателя. Это вызвано возросшей активностью продавцов, которые поспешили вернуть свои объекты на рынок. При этом доля однокомнатных квартир и жилья эконом - класса на рынке сократилась.

Увеличение цен отмечено лишь по наиболее востребованному жилью: квартирам в ближайшем Подмосковье, «однушкам» и «двушкам» в домах средней категории комфортности. В остальных сегментах цена предложения остается на прежнем уровне.

«Как и ожидали, с наступлением осени вслед за столичными квартирами ценовой уровень на регулярном рынке области пошел вверх. Пока удорожание характерно лишь наиболее востребованному на рынке предложению, доля которого сокращается из месяца в месяц. Однако практика показывает, что по мере оживления рынка ценовые приросты закрепятся и в остальных сегментах и классах», - пояснил Вестям.Ru генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков.

По данным АКЦ, в сентябре на вторичном рынке в открытом предложении увеличилась доля жилья эконом - класса и однокомнатных квартир, которые пользуются повышенным спросом. Стоимость жилья в этом сегменте выросла на 1%.

Одновременно продавцы попытались поднять цены на жилье среднего класса. Однако попытка не удалась, средние рублевые цены в этом сегменте остановились на отметке 166,0 тыс. рублей за 1 кв. м. В долларовом выражении цены почти не изменились (- 0,1%) и остались на уровне $5436 за 1 кв. м.

«Приход осени ознаменовался выходом на продажу квартир в новых объектах, главным образом, эконом - класса. Сентябрь также принес ожидаемое ранее повышение активности покупателей, которое подтверждается увеличением количества запросов по поводу приобретения жилья в новостройках.

Однако произошедшие изменения пока не оказали влияния на цену предложения и не изменили текущие тенденции. Но по мере дальнейшего оживления рынка, можно ожидать некоторого увеличения ценовой динамики до конца 2010 года - до 4-5%, - заключил Луцков.