Новости › Экономика › Ипотека: не государево это дело

20 января 2012 г. (18:49)

Директор кредитного департамента Penny Line Realty считает, что высокая цена кредитов на жилье в России вызвана ограничением конкуренции и доминированием на рынке госбанков

На протяжении последних 10 лет население нашей страны периодически слышит лозунги о необходимости доступной ипотеки, банкиры получают строгие требования в свой адрес, но итог как в той известной басне - «а воз и ныне там...». Причем многие недоумевают: не было кризиса - ипотека была дорогая, пришел кризис - стала еще дороже.

После кризиса, и якобы успешного его преодоления, правительство похвалило само себя за успехи в работе: ипотека достигла докризисных объемов, и даже стала на 0,2% дешевле, но все равно, так и осталась унизительно дорогой для нашего населения. Например, чтобы купить квартиру в Москве, нужно зарабатывать в месяц, как минимум 55 тысяч руб - этого хватит лишь на скромную однушку в спальном районе. По данным Росстата, средняя зарплата в столице - 43 тысячи рублей, а в регионах - 20 782 рубля. Половина населения, таким образом, взять ипотечный кредит не могут даже на кабальных условиях - на 20 лет под 12% годовых с первоначальным взносом в 30% стоимости.

Методы создания доступной ипотеки или видимости того в нашей стране свои, собственные. Мы не идем по пути здоровой конкуренции. В России неразумно большое количество банков. Конечно, не все кредитуют ипотеку и это правильно, но в нашей стране беда заключается в том, что дешевле остальных или тех, кто желает это делать и способен работать качественно, кредитуют только «свои» - Госбанки, такие как Сбербанк, ВТБ24... Кризис подкосил многих участников рынка. Кто-то покинул его вовсе, кто-то только сейчас вернулся. Стоит ли говорить, что кризис лишь помог Сбербанку и ВТБ24 существенно увеличить свою долю на рынке? Хорошо ли это для конечного потребителя? Нет! Два крупнейших банка страны, обладая таким мощным ресурсом, подмяли под себя и диктуют свои условия не только физическим лицам, но и девелоперам, в состав которых они вошли по тем или иным причинам. «Избранные» девелоперы получили шанс на спасение, и продолжают пожинать плоды свалившихся на них корпоративных связей. Многие, кто искренне в этом нуждался, такой поддержки не получили. В результате, наше население оказалось обделенным предложением - как со стороны банкиров, так и со стороны девелоперов.

До кризиса можно было наблюдать не только становление, но и динамичное развитие рынка ипотеки. И именно частные и западные банки были локомотивами в части создания новых предложений, продуктов, снижения их стоимости... Наши отечественные монстры выступали в роли догоняющих. Разумеется, лидерами по объему выдачи значились все те же, но конкурентная среда была куда выигрышнее для потребителя, у которого был выбор.

Ограниченное предложение еще никогда не приводило никакой рынок к качественной доступности. Это одна из проблем отечественного рынка ипотеки. Потребители задают правильный вопрос кредиторам-лидерам: почему депозиты в среднем 5-6% годовых, ипотека - 12%, а потребительские кредиты и вовсе доходят до 20%? В Европе и других развитых странах такого разрыва нет. Видимо это суровая отечественная действительность, как и огромный провал между очень богатыми и очень бедными. При этом нам пытаются внушить о якобы очень высоких рисках кредитования, вследствие низкой финансовой грамотности населения! Только вот это не финансовая грамотность, а полное отсутствие выбора.

В 1997 году правительство создало АИЖК. Структуру, о которой начали говорить и слышать только в 2008, во время кризиса. За 14 лет своего существования АИЖК смогло отвоевать у банкиров только 8% рынка. Это доля, которую успешные бизнесмены из банковского сообщества достигают в среднем за 3 года. Остается загадкой - для чего было нужно создание очередной, подконтрольной государству структуры, которая требует обеспечения и наверняка, как и все госструктуры, солидного для того, чтобы якобы повысить доступность ипотеки для населения? И все это вместо того, чтобы использовать понятные и всем давно известные традиционные механизмы с банками-участниками рынка. Что-то в духе: хотели как лучше - получилось как всегда...

Достижения агентства сомнительны: в декабре 2010 года оно с гордостью сообщило о выдаче первого кредита для молодых ученых. Человек смог купить двухкомнатную квартиру в Нижнем Новгороде под ставку 10,5% на 20 лет. Льготный кредит в российских условиях в Европе показался бы кабалой.

Россия в нашем рейтинге доступности ипотеки по данным на 2010 год занимала унизительное место по соседству с беднейшими полугосударствами африканского региона, где собственных банков нет как таковых. Представлены лишь западные игроки, которые даже в таких тяжелых, высокорисокванных условиях оказались способны предоставлять ипотеку на уровне российской доступности. Многие из наших соседей по СНГ, несмотря на постоянную пропаганду в наших СМИ их проблем в экономике, также смогли нас обойти. Полагаю, если бы западные и частные отечественные банки смогли получить аналогичные с госбанками условия для работы, рынок ипотеки смог бы достичь куда больших высот, и стать куда ближе в первую очередь к народу.

Для сравнения - в якобы деморализованной Европе, где бушует очередная волна экономического кризиса, ипотека стоит в среднем 2-6% в зависимости от страны Еврозоны. При этом самая неблагополучная Греция даже сейчас продолжает держать планку в 5-6% годовых. Это в стране, которая находится на гране банкротства! В стране, где не существует огромных запасов полезных ископаемых и золотовалютных резервов Центрального банка.

Между тем, в России в этом году средний уровень процентных ставок находится на отметке 12% в национальной валюте. Почему так происходит? Что же выбрать с точки зрения простого обывателя, которому жизненно необходимо улучшение жилищных условий за разумные деньги? Дефолтную Грецию или якобы стабильную и успешную Россию? Боюсь, что за годы обещаний население устало, поэтому я бы усомнился в патриотичности принятого решения.

Не стоит забывать и об уровне доходов населения. Наша страна никогда не отличалась и не могла похвастать особыми успехами в этом направлении. Отсюда и неудовлетворительная оценка по параметру «платеж/доход». В Европе и других развитых странах платеж по ипотеке редко превышает 30-35% от дохода заемщика. В нашей же стране, при ее более низких доходах и более высокой стоимости ипотеки этот показатель составляет от 50%. Т.е. наше население вынуждено тратить более половины своего дохода на обеспечение платежей по ипотечному кредиту. Причем, в среднем, половина ежемесячного платежа - это именно проценты. Таким образом, будь ниже проценты, ниже была бы и финансовая нагрузка на заемщика, выше степень его удовлетворенности.