Владельцы отечественного бизнеса, а также индивидуальные предприниматели позитивно относятся к взятию ипотечного кредита – ведь дешевый кредит всегда можно пустить на развитие бизнеса, а для обеспечения кредита заложить банку собственную квартиру. Но кредиторы прекрасно знакомы с этой практикой и крайне неохотно дают кредиты этой категории заемщиков, не без оснований считая ее наименее благонадежной. В этом материале специалисты дадут несколько советов соискателям ипотечных кредитов из бизнес-сообщества, как добиться лояльности банка и получить кредит по минимальной ставке.
Владельцы отечественного бизнеса, а также индивидуальные предприниматели позитивно относятся к взятию ипотечного кредита - ведь дешевый кредит всегда можно пустить на развитие бизнеса, а для обеспечения кредита заложить банку собственную квартиру. Но кредиторы прекрасно знакомы с этой практикой и крайне неохотно дают кредиты этой категории заемщиков, не без оснований считая ее наименее благонадежной. В этом материале специалисты дадут несколько советов соискателям ипотечных кредитов из бизнес-сообщества, как добиться лояльности банка и получить кредит по минимальной ставке.
Особенности национального бизнеса
Теоретически средний российский бизнесмен располагает куда более значительными финансовыми средствами, чем средний госслужащий. Однако именно госслужащий является одним из наиболее желанных клиентов для отечественных банков, а бизнесмены и индивидуальные предприниматели автоматически зачисляются в наиболее рискованную группу заемщиков.
Дело в том, что в первую очередь банк смотрит на официальные доходы потенциального клиента, а у бизнесменов сложности возникают уже на этом этапе. Например, для любого работника по найму существует статистика, дающая возможность оценить опыт и образование человека, поэтому даже без справки 2-НДФЛ банк может оценить примерный размер его дохода. Если же специалист показывает зарплату в три раза превышающую средний статистический уровень доходов для работника по найму его категории, то банк обычно берет за отправную точку именно статистические данные. При этом максимальный размер кредита рассчитывается исходя именно из статистических данных. На предпринимателей и собственников бизнеса такая статистика отсутствует, а вот запрашиваемые этой категорией заемщиков суммы по кредиту естественно выше, чем у работников по найму.
Ситуация усугубляется тем, что подавляющее большинство предпринимателей не в состоянии предоставить справку 2-НДФЛ или даже справку по форме банка, и кредитная организация не может принять решение исходя из подтвержденного дохода. Это происходит потому, что большинство предпринимателей работают по упрощенной системе налогообложения, а значит, и зарплаты у предпринимателя попросту нет. Поясню: если предприниматель работает по классической схеме, то, получив прибыль и заплатив налоги, бизнесмен должен сам себе начислить зарплату, заплатить с нее налог как работодатель, получить зарплату как работник и опять заплатить с нее налог. В итоге, предприниматель платит только налог по упрощенной схеме, отказываясь от зарплаты в привычном ее понимании.
В свою очередь банковские организации хотят быть уверенными в своевременном возврате кредита, поэтому предпочитают выделять средства бизнесменам в основном под залог имеющейся недвижимости, но и данная мера не дает уверенности, что кредит будет использован целевым образом. Бизнесмены нередко используют ипотеку не для покупки недвижимости, а для развития бизнеса. Предприниматель, заложив свою квартиру, получает значительную сумму денег, которую он может вложить в развитие бизнеса. Это означает, что он может приумножить доходы, а ипотечная программа позволяет заемщику воспользоваться кредитными средствами, не вытаскивая деньги из бизнеса. Привлекательность этой схемы обусловлена низкой ставкой по ипотечному кредиту - средняя ставка составила в 2011 году по России примерно 12% годовых, а средства, направленные в бизнес, могут приносить от 15% - 20% годовых. Однако если бизнесмен разорится, то он не сможет обслуживать кредит, а банку придется иметь дело с реализацией непрофильного актива - заложенной квартирой.
Решение для банкира
Для «закрытия» белых пятен банки склонны рассматривать не столько владельцев бизнеса, сколько сам бизнес на предмет его успешности. В итоге набегает достаточно объемный пакет документов, который бизнесмен должен предоставить в банк.
Вот только самые основные из них (банк может запросить у предпринимателя дополнительные документы для уточнения надежности бизнеса):
- копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании,
- копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ),
- выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев,
- справка из банка с отметкой банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету,
- копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании,
- копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений,
- копии договоров с основными покупателями/поставщиками/контрагентами,
- копии форм бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках за предыдущий год и на последнюю отчетную дату или копия формы налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход (ЕНВД),
- налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по единому социальному налогу), а также документы, подтверждающие уплаты компанией взносов в государственные социальные внебюджетные фонды,
- документы, подтверждающие доход клиента.
Также практикуется выезд на место и оценка, после чего банк может запросить дополнительные документы. В итоге, хотя формально кредитуется физическое лицо, банком в первую очередь оценивается именно юридическое лицо, то есть сам бизнес заемщика.
Анализ подобного пакета документов ко всему прочему влечет увеличение сроков рассмотрения заявки до одного месяца (против 5-7 дней для лиц, работающих по найму). При этом решение по таким клиентам будет зависеть от успешности и прозрачности их бизнеса. Но владельцы отечественного бизнеса далеко не всегда готовы раскрыть всю информацию по самым разным причинам - не хватает документов, отчетность ведется неаккуратно, не желают представлять полный пакет документов в банк, опасаясь претензий со стороны налоговых служб. Стоит отметить, что существует такое понятие, как банковская тайна, так что последние опасения необоснованны, а вот наличие неучтенных доходов в данном случае не является плюсом - банком принимается во внимание риск возникновения претензий со стороны налоговых органов.
Особенно остро проблемы с рассмотрением заявок сказываются на представителях малого бизнеса, которые часто меняют юридические лица - закрывают одно предприятие и открывают новую фирму с другим названием. В итоге компания, на которую представляются документы, часто существует не столь длительное время, и банк сможет проанализировать итоги деятельности лишь за один или два года, а этого мало для оценки успешности бизнеса.
Если описать подход банков в общих чертах, то им требуется, чтобы бизнес потенциального заемщика к моменту обращения в банк просуществовал более двух лет, причем не с убыточным и не с нулевым балансом. Однако для оценки платежеспособности банк руководствуется не только подтвержденными или неподтвержденными доходами в настоящий момент, а и вероятностью получения аналогичного дохода в будущем. Поэтому для получения ипотечного кредита на запрашиваемую сумму настоятельно рекомендуется правильно вести бухгалтерский и налоговый учет, проводить все суммы через расчетные счета и аккуратно подавать налоговые декларации.
Фактически получается, что далеко не все предприниматели способны предоставить исчерпывающие официальные сведения о своем бизнесе, которые бы убедили банк в платежеспособности и благонадежности потенциального заемщика, а значит и получить кредит по этой линии.
Лазейка для бизнесмена
Впрочем, ипотечное кредитование в России развивается, а конкуренция заставляет банки изменять требования к заемщикам, и у бизнесменов постепенно появляется определенная возможность получить ипотечный кредит на общих основаниях.
В настоящее время некоторые банки уже готовы рассматривать владельцев бизнеса в качестве физического лица, если его доля участия в бизнесе составляет менее определенного порогового значения. Это значение определяется каждым банком индивидуально. Например, для некоторых банков важно чтобы доля предпринимателя составляла до 25% от уставного капитала компании или чтобы бизнесмен владел не более 40% акций компании.
Этот вариант позволяет избежать пристального рассмотрения юридического лица, а бизнесмен получает шанс кредитоваться как физическое лицо. В этом случае он может продемонстрировать банку свои иные доходы, например, получаемые за работу по найму. Проценты по этому кредиту будут примерно на 1 процентный пункт ниже, чем в случае изучения бизнеса при рассмотрении заявки на кредит. Если же доля предпринимателя в бизнесе превышает пороговое значение, то банк будет тщательно рассматривать именно бизнес на предмет его устойчивости.
Кристина Хмель, директор департамента ипотеки компании «Миэль-Новостройки»
Новости Недвижимости
