Новости › Экономика › Задача по стабилизации сектора недвижимости решается

30 сентября 2010 г. (11:06)

АСТАНА. 30 сентября. КАЗИНФОРМ /Михаил Козачков/ - Право на жилье гарантировано Конституцией Казахстана. В период строительного бума и на пике ипотечного кредитования казахстанцы словно помешались на кредитах и покупках квартир-призраков над котлованами. Аналитики условно делят дольщиков на две категории: дольщики, которые приобретают жилье для себя (было характерно для периода роста ипотечного кредитования), и дольщики-спекулянты, приобретающие жилье для перепродажи. Во время кризиса пострадали и те, и другие.

В это время оставить население без крыши над головой смог ряд строительных компаний. Банки продолжали требовать погашения кредитов, поскольку у них требовали возврата денег зарубежные кредиторы. Население не могло платить за то, что, как казалось, никогда не будет достроено. С бывших строительных площадок вывезли краны и уволили сотрудников. Ситуация накалялась.

Государство, ориентированное на благосостояние народа, также оказалось перед дилеммой: либо оставить все как есть, что грозило и социальной напряженностью и падением уровня жизни, либо оказать помощь всем участникам ранее быстроразвивающейся системы. Выбор пал на второе.

За чередой банкротств американских компаний последовали решения европейских финансовых властей - «тонущие» банки спасают от краха с помощью национализации. Многие аналитики называли эти меры нерыночными, но власти были жесткими - спасти надо было национальные экономики.

Конечно, в Казахстане также не все восприняли однозначно антикризисную программу. Были и скептики. Но государство заняло жесткую позицию - сохранить в первую очередь банковскую систему и через нее остальные секторы - проекты в сфере недвижимости, инфраструктурные проекты, агрокомплекс и другие.

В то время было все «завязано» на банках. Падение искусственно вздутых цен на недвижимость и сдувание «мыльного пузыря» в этом секторе сделало проблематичным вопрос возврат денег со стороны банковских заемщиков. К тому же при падении цен на недвижимость произошло значительное обесценивание залогов, так как большинство их них обеспечивалось недвижимостью. Ситуация грозила началом банкротств в банковском секторе, паникой вкладчиков и даже общим крахом финансовой системы. И все это - на фоне нарастающих проблем в базовом секторе экономики - добывающей индустрии, и при сомнительных перспективах как сырьевых, так и финансовых мировых рынков.

Кайрат Келимбетов, глава ФНБ «Самрук-Казына», говорит: «80 процентов исполнения антикризисной программы легло на плечи "Самрук-Казына". Еще с 2008 года мы начали новую жилищную программу, на которую было выделено 170 млрд. тенге. Эти средства были направлены на завершение строительства жилищных комплексов в Астане и Алматы ».

Все незавершенные объекты были систематизированы и подразделены на 3 группы: 1) объекты со степенью готовности до 10%, 2) от 10 до 90% и 3) более 90% готовности.

Учитывая, что все средства, выделенные на поддержку долевого строительства, возвратные, Фонд определил к финансированию только те объекты, по которым стоимость нереализованных квартир покрывает сумму, необходимую для завершения строительства. Как правило, это объекты со степенью готовности более 10 %.

Для остальных объектов Правительство РК определило другие механизмы, соответствующие статусу того или объекта, то есть достраивать их с помощью финансирования акиматом либо с банкротством застройщика либо без, или завершение объектов собственными силами застройщика.

Одной из задач Плана первоочередных действий определена защита интересов дольщиков строящегося жилья. Для реализации этой задачи с банками второго уровня 6 декабря 2007 года заключено Соглашение о партнерстве, согласно которому одним из направлений взаимодействия сторон явилось восполнение дефицита фондирования строительного сектора. Хотя было много и нареканий - должно ли государство оказывать помощь той категории дольщиков, которых относят к спекулянтам? Ведь, по логике, выделять государственные средства на спекуляции как минимум неразумно. Более того, это опасно. Среди ныне бастующих дольщиков подавляющее большинство относятся именно к категории «спекулянтов». И это объяснимо - государство изначально планировало обеспечить население жильем, а не товаром для перепродажи.

Программа рефинансирования ипотечных кредитов стала частью Стабилизационного плана Правительства и реализована Фондом «Самрук-Казына» с февраля по октябрь 2009 года. Из заявок на 165 млрд. тенге одобрены 129 млрд. - почти 33 тысячи заемщиков теперь платят в среднем на 30% меньше. Еще около 2,5 тыс. заемщиков смогут рефинансировать займы в течение трех лет - для этого ФНБ «Самрук-Казына» расширил понятие «период доступности». То есть в течение 3 лет с момента размещения вкладов ФНБ «Самрук-Казына» в банках, заемщикам, которым не удалось принять участие в программе из-за недостаточности выделенных средств, но заявки которых одобрены кредитными комитетами, предоставляется возможность использовать условия программы. По предварительным оценкам, таких заемщиков около 2500 человек. Учитывая членов семей, таким образом, удастся облегчить кредитное бремя еще 10 тыс. казахстанцев.

Схема финансирования предполагает использование высвобожденных сумм вкладов, то есть те средства, которые появляются как за счет ежемесячного планового погашения заемщиками рефинансированных займов, так и частичного досрочного и полного досрочного погашения.

Представители Фонда «Самрук-Казына» предлагают в будущем решить проблемы так называемых «проблемных ипотечников».

Напомним, ранее на рефинансирование по госпрограмме могли рассчитывать только добросовестные заемщики. Тем не менее, рефинасировать займы могут и заемщики, имеющие просрочки по платежам более 60 дней за последний год, заемщики, получившие заем под залог либо на приобретение единственного жилья. Есть и другие категории. Это заемщики, финансовое состояние которых в силу ряда обстоятельств не позволяет производить ежемесячные банковские платежи, а также если сумма платежей по кредиту превышает половину доходов или займы уже переданы в коллекторские компании.

В рамках антикризисной программы 2007-2008 гг. для реализации мер по обеспечению стабильности на ипотечном рынке страны, защиты прав дольщиков и завершения объектов строительства из республиканского бюджета Фонду «Самрук-Казына» было выделено 95 млрд. тенге, в том числе 48,8 млрд. тенге на объекты в г.Астане и 46,2 млрд.тенге в г. Алматы.

Для этой программы Фонд фондировал банки второго уровня для последующего кредитования застройщиков на завершение строительства объектов, включенных в перечень, утверждаемый Государственной комиссией по вопросам модернизации экономики Республики Казахстан. Условиями размещения денег в банках второго уровня было наличие у застройщика открытой кредитной линии для завершения строительства и покрытие со стороны банка и застройщика 15% от требуемой суммы. Оставшиеся 85% Фонд размещает в банке в виде целевого депозита для дальнейшего кредитования застройщиков на завершение объектов. Уже в конце прошлого года в Астане завершено 19 жилых комплексов, что составляет 3 284 дольщика. По некоторым строительным объектам банки приостановили финансирование в связи с тем, что застройщики изыскали другие источники финансирования, в том числе средства новых покупателей квартир, которых привлекла готовность объектов, достигнутая благодаря финансированию, полученному от Фонда.

В Алматы из 14 финансируемых в прошлом году завершено строительство по 10 жилым комплексам с участием 1267 дольщиков.

В рамках Плана совместных действий на 2009-2010 годы предусмотрено 240 млрд.тенге для решения проблем на рынке недвижимости. В рамках данного плана Фонд «Самрук-Казына» использует такие механизмы, как завершение объектов жилья через банки второго уровня с последующей реализацией жилья «по фиксированной и свободной цене» и завершение объектов через выкуп Фондом недвижимости «Самрук-Казына».

«Программа успешно реализуется и почти завершена. Так что, в самой ближайшей перспективе, это начало 2011 года, около 5 тысяч дольщиков получат квартиры. Несколько тысяч квартир мы предложим к распределению», - говорит глава «Самрук-Казына».

В начале сентября Фонд недвижимости «Самрук-Казына» отчитался перед Президентом РК Нурсултаном Назарбаевым о мерах поддержки долевого строительства. «Мы доложили Главе государства о промежуточных результатах работы нашего фонда на текущий период по решению проблем дольщиков в Астане и Алматы, какие объекты будут вводиться в 2010, 2011 году. Та задача, которая перед нами стояла по стабилизации сектора недвижимости в целом решается», - сообщил 3 сентября председатель правления АО «Фонд недвижимости "Самрук Казына" Госман Амрин.

Как сообщает пресс-служба компании, на 1 августа этого года Фондом недвижимости заключены договоры по финансированию 27 объектов незавершенного строительства на общую сумму 90,47 млрд. тенге. Из них 24 объекта расположены в городе Астана (69,67 млрд. тенге), два объекта - в Алматы (4,75 млрд. тенге) и один объект - в Алматинской области (16,05 млрд. тенге).

В начале года были сданы два объекта - это жилые комплексы "Аль-Арка" (153 квартир) и "Акжайык" (96 квартир). До конца года готовятся к сдаче 8 объектов и по одной очереди 4-х объектов, тем самым планируется решить проблемы 1502 дольщиков, выкупить 111,8 тыс. квадратных метров жилых площадей и 13,3 тыс. кв. метров коммерческих площадей. Вопрос финансирования еще 8 объектов на общую сумму 43,8 млрд. тенге находится на различных стадиях рассмотрения.

Таким образом, в рамках работы по финансированию объектов планируется решить проблемы 3 304 дольщиков, выкупить 707 тыс. кв. м. общей площади, в том числе жилой площади - 491 тыс. кв. м. (5 775 квартир), коммерческой - 216 тыс. кв. м.

Директор департамента жилищной политики Агентства РК по делам строительства и ЖКХ Кенжебулат Мынбаев отмечает, что до 2012 года все дольщики Казахстана получат по одной квартире.

"Основная задача сейчас - предоставить дольщикам квартиры, а что касается завершения объектов, то они могут быть не все завершены. Вот, допустим, в Алматы принято решение достроить большой жилой комплекса „Премьера" и переселить туда дольщиков из других комплексов, с их согласия. Поэтому говорить, что все объекты будут завершаться - неправильно. Обеспеченность дольщиков одной квартирой будет однозначно достигнута до конца 2012 года", - сказал Кенжебулат Мынбаев.

По его информации, "на 1 сентября текущего года всего по республике осталось завершить 97 объектов с 20722 дольщиками, в том числе по Астане - 42 объекта с 8774 дольщиками и по Алматы - 27 объектов с 6414 дольщиками".

Кенжебулат Мынбаев отметил, что еще есть проблемные объекты, с которыми ведется работа через Комитет по работе с несостоятельными должниками Министерства финансов.

"Если возникнут еще какие-то вопросы, то их будет решать единый Координационный совет при Правительстве РК под председательством Премьер-Министра Карима Масимова, о котором мы говорили. Внутри его созданы две рабочие группы: одна под руководством первого заместителя Премьер-Министра Умирзака Естаевича Шукеева, группа будет решать вопросы завершения объектов. И вторая - под руководством заместителя Генерального прокурора, будет заниматься вопросами возврата средств дольщиков".

Это подтверждает и Кайрат Келимбетов: то, что уже сделано - это элементы "антикризисной программы, и в дальнейшем ее должно продвигать правительство и акиматы".