Новости › Экономика › Квартиры от частного застройщика: ловушки для покупателей

9 декабря 2011 г. (15:54)

К 2013 году долю жилья экономкласса в общем объеме строительства планируется увеличить с нынешних 35 процентов до 50. Об этом на днях сообщил министр регионального развития Виктор Басаргин.

Не только в Москве, но и в регионах, говорили его участники, жилье по-прежнему стоит дорого, многим оно не по карману. По официальным данным, лишь 17 процентов жителей страны сегодня имеют возможность купить дом или квартиру.

Строители утверждают, что строить дешевле невозможно, и жалуются на слишком многочисленные процедуры согласования, которые увеличивают сроки возведения домов и стоимость проектов. Однако потенциал для снижения цен есть, цитирует Басаргина «РГ».

Пока же люди с невысокими доходами выискивают самые дешевые варианты и часто попадают в ловушку. Например, когда соглашаются на варианты квартир в домах, построенных частными застройщиками. В чем именно тут западня, Вести.Ru поинтересовались у эксперта агентства «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова.

Вроде бы все по закону, но в целом - нонсенс

«Загородная недвижимость так и начиналась: люди стали брать землю и строить. В 1990-х появились частные инвесторы - один человек или маленькие компании, которые строили 1-2-3 дома на перепродажу. Прибыль составляла при этом 100%», - рассказывает эксперт.

Дальше за частными инвесторами пошли девелоперы - более-менее крупные компании, которые строили коттеджные поселки. Вот эти небоскребы на грядках, собственно, и есть первый этап так называемой «малоэтажной России», говорит Яхонтов.

В этот период инвесторы - частные лица или индивидуальные предприниматели - покупали участки и строили многоквартирные дома «на грядках». «Конечно, они строили и строят с определенным уровнем качества и находятся в условном правовом поле», - поясняет специалист.

Условным Яхонтов называет это поле деятельности потому, что, с одной стороны, закон это не запрещает, а с другой стороны, такие многоквартирные дома на 12-15 сотках - нонсенс.

«Закон разрешает строительство дома площадью 1440 кв. метров, - поясняет эксперт. - Потому что для дома площадью до 1500 кв. метров не требуется разрешение на строительство и его можно сдать по дачной амнистии. В такой дом в среднем "влезает" 20 квартир средней площадью 40 кв. метров».

Кроме того, закон не запрещает продать этот дом 20 со-дольщикам в долевую собственность - для того, чтобы они в дальнейшем сделали разделение дома по квартирам и другим помещениям (это делается через мирового судью).

Закон также не запрещает подведение к такому дому коммуникаций - есть же особняки и по 5 тысяч метров, причем, с бассейнами, фонтанами и т.п. Однако, по словам эксперта, когда на 15 сотках выросли многоквартирные дома, местные администрации и жители схватились за голову.

«Парковок нет, канализация сделана криво-косо, поскольку в доме - 20 потребителей, расчеты не проводились, и часть стоков идет не в септик, а наружу (в частности, ливнёвка), - перечисляет Яхонтов.- Водопровод - скважины - тоже роют, как хотят. Хотя на это нужна лицензия, ведь происходит опустошение водозапасного слоя без проектных решений».

Нежеланное соседство: все против новоселов

Разумеется, местное население начало активно выступать против такого соседства, а администрация - их поддерживать. Застройщикам стали ставить препоны в подключении коммуникаций, не давали принимать дом в эксплуатацию, возникали и другие проблемы.

Но это еще лучший вариант - случай, когда застройщик оказался добросовестным и хотя бы достроил дом, а не скрылся со средствами дольщиков. Владимир Яхонтов объясняет, что еще и такая разновидность недобросовестных застройщиков, которые экономят на качестве строительства и стройматериалов, чтобы получить большую выгоду.

Одно из самых распространенных нарушений - отсутствие проектных работ по дому. «Я видел, например, дома, где разрешают покупателю делать все что угодно - в том числе и несущую стену сносить. А это, ни много-ни мало, - угроза для жизни», - говорит эксперт.

По его словам, в подобных вариантах налицо отсутствие какой-либо ответственности застройщика, черные схемы передачи денег и, как следствие, - абсолютная незащищенность покупателя с точки зрения сроков, качества и самого продукта.

Квартира в доме от частного застройщика - это правовая бомба

«Не надо гоняться за дешевизной, - предупреждает эксперт. - Ведь, покупая квартиру у частных инвесторов, у вас нет никакой гарантии. На сегодняшний день кризис доверия - существенный. И так рисковать не стоит».

Кроме того, нередки случаи, когда застройщики попросту пропадают, не достроив дом.Но даже если все будет построено, то потом окажется все равно брошенным, потому что никто не будет обслуживать такой дом. Соответственно, жильцам придется самим заниматься коммунальными проблемами. А это - еще дополнительные расходы. И немалые. Особенно если что-то выйдет из строя.

«Те же канализационные проблемы - септик ведь регулярно надо обслуживать. Кто этим будет заниматься? Местные администрации на себя брать это не хотят», - говорит Яхонтов.

Ну, и самое главное - это не отрегулированный вопрос с собственностью. «Потому что это - долевая собственность. И если человек захочет продать такую квартиру, то он должен заручиться согласием всех остальных собственников дома, - поясняет эксперт. - То есть квартиры в таких домах - это правовая бомба. А если уж с кем-то из соседей поссорился, то вообще никогда эту квартиру не продашь».

«Такое жилье я называю плохо эксплуатируемой замороженной собственностью, - говорит Владимир Яхонтов. - И можно лишь поражаться тем отчаянным людям, которые соглашаются на покупку таких вариантов».

Частник сделал свое дело - частник может удалиться

Тем не менее, частный застройщик-индивидуал или маленькая компания сделали свое дело. Они стали первопроходцами и позволили начать формирование той самой малоэтажной России, о необходимости строительства которой говорит руководство нашей страны.

Сейчас, как говорит Яхонтов, начался следующий этап: малоэтажки начали строить девелоперские компании. «Тренд этого года: частные инвесторы с рынка уходят, и их место занимают девелоперские компании, которые строят малоэтажные комплексы, но уже в масштабах региона. Что не может не радовать, потому что получается симпатичный продукт», - считает эксперт.

Отвечая на вопрос, значительно ли при этом изменятся цены, Яхонтов отвечает, что дороже такие малоэтажки, конечно, будут, но незначительно.

«В 2009 году 1-комнатная квартира без отделки в таком комплексе - без гарантий, с передачей денег черным налом - стоила 1,2 млн рублей. Думаю в следующем году будут выходить аналогичные проекты, но уже от девелоперов, по цене 1,6-1,8 млн (в зависимости от места). То есть минимальная цена квадратного метра на стартовом этапе строительства будет 45-50 тысяч рублей», - прогнозирует эксперт.

По его словам, в следующем году на новых территориях Москвы (например, по Калужскому шоссе) могут появиться интересные варианты в малоэтажных домах. Причем, в отличие от домов, которые строили первопроходцы-частные инвесторы, это будут комплексы с социальной инфраструктурой, техническим обслуживанием коммуникаций и, соответственно, здесь не должно возникать тех проблем, которые были свойственны их предшественникам.

После многочисленных скандалов между владельцами частных дачных домов и многоквартирных «небоскребов на грядках» этот вопрос приобрел широкий общественный резонанс.

В октябре сообщалось, что проект поправок в Гражданский кодекс предлагает прописать, что можно и чего нельзя делать человеку, живущему по соседству. Так, например, будет строго запрещено закрывать единственный проход к дому, а также «бросать тень» на соседа. Если какая-либо постройка загораживает соседям солнце, то суд может «приговорить» ее к сносу.