Новости › Экономика › Мы поможем потенциальным инвесторам снимать риски в России - глава ФСРЖС Александр БРАВЕРМАН

7 ноября 2011 г. (11:18)

«Нам надо убедить инвесторов в том, что они могут прийти не только в Москву и Санкт-Петербург, но и в другие субъекты Российской Федерации» - Александр Браверман

Привлечение прямых американских инвестиций в жилищное строительство - такова была главная цель, которую преследовал глава Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства /ФСРЖС/ Российской Федерации Александр Браверман на состоявшемся 1-2 ноября в Нью-Йорке Российско-американском экономическом форуме. Перед отлетом он сказал ИТАР-ТАСС, что уезжает с чувством определенного оптимизма, который базируется на результатах его встреч в США.
«У нас состоялась встреча с руководством компании "Блэкстоун /Blackstone/", и, по нашему мнению, у нас есть очень хорошие перспективы для взаимодействия, - сказал Браверман. - Эта фирма входит в четверку крупнейших фондов прямых инвестиций в мире, и управляет активами в 220 млрд долларов».

- Александр Арнольдович, чего вы ждете от западных инвестиций, в первую очередь американских, в российский рынок жилья?
- От западных инвестиций мы ожидаем финансового эффекта в большей степени, чем технологического. Практика показывает, что домостроение, особенно панельное домостроение, а именно сэндвич-панели, которыми часто комплектуются дома в одноэтажной Америке, к сожалению, пока не очень приживаются в Российской Федерации. Россияне просто рассматривают их не как первый дом, а как второй, т.е. как дачу. Поэтому мы больше ждем прихода финансовых инвесторов и готовы предложить им такую отдачу на вложенный капитал, которая уже есть сегодня в проектах, реализованных фондом, и которая гораздо больше той, которую они могут получить в США. Отдача на вложенный капитал в регионах РФ сейчас составляет от 24 до 32 проц. И при этом мы готовы предметно показать, как мы, будучи федеральной структурой, снимаем риски, которые характерны для России.
Единственным учредителем нашего фонда, созданного три года назад, является государство. Поэтому мы сами иногда координируем в том числе и действия органов государственной власти и управления, включая субъекты Российской Федерации. Мы - часть государственного механизма, но механизма, который не занят бизнесом, а создает условия для его ведения. Если у какого-нибудь субъекта есть участок земли, который он в силу своего статуса не может использовать, в дело вступаем мы и вовлекаем этот участок в оборот через аукционные процедуры. На тех участках, которые у нас сейчас находятся в стадии проектирования и строительства, насчитывается уже 8 млн кв метров жилья, в следующем году - будет 13,8. Наша деятельность по вовлечению земли в оборот оканчивается аукционом. Застройщик его выиграл, и дальше мы ему оказываем всяческое содействие в снятии бюрократических барьеров, в финансовой и инфраструктурной сфере. Но застройщикам для реализации своих проектов нужны инвестиционные деньги, и вот эти деньги, на наш взгляд, в США на сегодня находятся в хорошей степени готовности к тому, чтобы прийти к нам.
- Что же, по вашему мнению, им мешает?
- Два базовых риска, которые делают нашу страну, мягко говоря, не совсем привлекательной для инвестиций, - это сложности с присоединением к различного рода инфраструктуре и бюрократия, смешанная в отдельных случаях с коррупцией с точки зрения получения разрешительных документов на реализацию того или иного проекта. Если же говорить более конкретно, то главные проблемы сводятся к четырем основным моментам. Это приобретение и аренда земельных участков, взаимоотношения с местными властями, взаимодействие с таможней и, наконец, проблема ментальности, которая возникает непосредственно у партнеров. Все эти проблемы либо полностью отсутствуют, либо играют минимальную роль в деятельности ФСРЖС. Тем не менее мы не считаем, что наш фонд является исключением - сейчас многие российские компании и субъекты РФ движутся ускоренными темпами именно в этом направлении. Меня приятно удивило замечание одного из российских участников инвестиционного форума, обращенное к нашему фонду, о том, что мы «пугающе прозрачны». В разгар кризиса два-три года назад, когда не продавалось даже готовое жилье, к нам в фонд приходили приобретать целые участки земли, поскольку они были у нас соответствующим образом упакованы и прозрачны, и их можно было спокойно осваивать в целях жилищного строительства. Базой для принятия решения об инвестировании могут быть только успешные истории на российском рынке. И когда мы докладываем потенциальным инвесторам, что у нас из более чем 100 аукционов не состоялось всего 5 проц, это их впечатляет. Производит впечатление и скорость наших операций - цикл от ввода участка в оборот до «ключей» у нас в два раза быстрее, чем в среднем в стране.
- Каковы слагаемые разработанной фондом технологии?
- Мы очень сильно развернуты лицом к инвестору. Это крайне важный момент, во многих случаях именно обратная связь тормозит привлечение инвестиций в РФ. Перед каждым аукционом мы проводим недели за три выездную презентацию или «роудшоу», на котором присутствуют губернатор, инфраструктурная компания, мэр, наш фонд, агентство по ипотечному и жилищному кредитованию и банки. И каждый из них докладывает инвесторам, что он будет делать. После такого «роудшоу» мы подписываем с губернатором соглашение о порядке освоения данного участка, где расписаны функции всех. Губернатор, как правило, является членом совета директоров инфраструктурной компании и может оказывать содействие в инфраструктурировании. Мэр обязуется при правильной подготовке документации утвердить ее в сроки ниже нормативных, что и происходит. Мы, со своей стороны, даем гарантию выкупа: если, например, после регистрации вам не удалось продать жилье в течение полугода, то мы выкупаем 25 проц многожэтажки и 35 проц - малоэтажки. За все время к нам за этими гарантиями обратилось всего два инвестора, т.е. рынок все съедает. И поскольку рынок такой большой, мы нуждаемся в больших инвестиционных вливаниях и как любая другая страна боремся за деньги. Мы заинтересованы больше в крупных компаниях и даже в суперкрупных компаниях. Их приход на рынок пробивает брешь, в которую затем устремляются другие.
- В США жилищный рынок - один из двигателей экономического роста. Становится ли он таким у нас?
- Конечно. Ведь мы имеем дело с очень большим мультипликатором. По разным оценкам, объем 12-17 отраслей мультиплицируется в зависимости от рынка жилья. Начиная от пластических масс /нефтехимия/ до текстильной промышленности, от электроники, которой комплектуется дом, до деревообрабатывающей промышленности - в общем, абсолютно все. Конечно, это большой мультипликатор. Конечно, это якорь, локомотив. Можно использовать разные термины, но ясно, что это ключевой вопрос.
Есть показатель доступности жилья, который измеряется в годах. В РФ он измеряется следующим образом: за сколько лет семья из трех человек может приобрести квартиру площадью 54 кв метра /общая площадь/. На сегодня этот коэффициент в РФ превышает 4. Чем ниже этот коэффициент, тем лучше. Мы стремимся к тому, чтобы в сегменте жилья этот коэффициент был совсем сужен. Что же касается жилья «премиум» и бизнес-класса, то там абсолютно все регулируется рынком.
- Кем вы себя ощущаете больше: чиновником или бизнесменом?