Новости › Экономика › Премиальные новостройки с отделкой могут стать популярными в Москве вслед за Европой

26 сентября 2011 г. (14:36)

Продажа элитного жилья с отделкой в Москве пока считается экспериментальным. Тем не менее, девелоперы отмечают рост спроса на жилую недвижимость «по западному образцу». Каков потенциальный спрос на это предложение сегодня и насколько цена жилья «де люкс» зависит от стадии строительства, рассказала руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО «Дон-Строй Инвест» Ирина Постовалова.

Практика продажи жилья в «высоких» сегментах бизнес-класса и «де люкс» с уже готовой отделкой давно стала привычной на Западе, на московском же рынке подобные предложения пока считаются экспериментальными. С другой стороны, девелоперы отмечают рост спроса на жилье «по западному образцу» в российской столице.

О том, насколько дороже могут стоить московские квартиры класса «бизнес» и «де люкс» с отделкой, каков потенциальный спрос на это предложение сегодня и насколько зависит цена элитного жилья от стадии строительства на момент продажи, рассказала в интервью «РИА Новости - Недвижимость» руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО «Дон-Строй Инвест» Ирина Постовалова.

- Ирина Владимировна, что вы можете сказать о текущей ситуации на рынке московских новостроек бизнес- и премиум-класса?

- Как вы знаете, «Дон-Строй Инвест» открыл продажи жилья после перерыва, связанного с изменениями в компании, осенью прошлого года. Тогда мы сформировали финансовую модель, взяв за основу сценарий достаточно неторопливого восстановления рынка. Но уже сейчас мы можем констатировать, что динамика цен гораздо выше, чем мы ожидали: рынок растет очень активно.

Приведу в пример итоги продаж в августе. Традиционно это один из самых спокойных для рынка месяцев, ведь именно на него приходится пик сезона отпусков. Как правило, объем продаж в августе снижается по сравнению с июлем примерно в два раза, но на этот раз все произошло с точностью до наоборот: мы продали почти в два раза больше, чем планировали.

- И в чем, на ваш взгляд, причина?

Безусловно, это в том числе результат нестабильной ситуации на финансовых рынках, и в первую очередь - на валютном рынке. Люди опасаются потерять свои накопления и начинают вкладывать их в недвижимость, видя в ней наиболее надежный инструмент сохранения средств. Недвижимость - это материальный актив, который при любом кризисе не рискует превратиться в «фантики» подобно акциям или валюте. Более того, московская недвижимость - это актив, который всегда будет расти в цене в силу стабильности высокого спроса на столичное жилье.

- В среднем насколько выросли цены на ваши квартиры?

- Указать точный процент роста цен на наши объекты довольно сложно. Как правило, мы не повышаем цены «в среднем» по объекту или нескольким похожим объектам. Каждую квартиру мы рассматриваем отдельно - с учетом ее индивидуальных характеристик и особенностей текущего спроса. Я думаю, это самый точный подход к ценообразованию, поскольку получается не «средняя температура по больнице», а показатель, близкий к максимальной цене, по которой конкретная квартира будет куплена в конкретный период времени. Если все же попытаться вывести некую среднюю величину по всем объектам, то за год с момента открытия продаж цены выросли примерно на 15,5%. По объекту «Лосиный остров» цены выросли на 18%. Замечу, что это существенно выше ставки по депозитам в любом банке и подтверждает надежность и инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, особенно для частных инвесторов.

- А сколько всего у вас объектов в продаже?

- На первичной продаже - девять объектов. Большинство из них - это уже введенные в эксплуатацию дома в сегменте «премиум» и «де люкс», где сегодня представлены единичные квартиры, а также машиноместа и кладовые помещения. Основной же объем продаж сейчас приходится на жилые комплексы бизнес-класса «Лосиный остров» и «Измайловский» - это достаточно доступные объекты в высокой стадии готовности, и спрос на них стабильно высок.

- Насколько вообще важна сегодняшнему покупателю степень готовности дома?

- Общее правило таково: чем больше степень готовности объекта, тем более уверенно совершаются сделки. Но в основном стадия строительства является существенным фактором для покупателей бизнес-класса - ведь в большинстве случаев это покупка первого жилья, и возможность быстрее переехать из арендной или родительской квартиры для них очень важна. В сегменте «де люкс» ситуация несколько иная: покупатели такой недвижимости уже имеют собственную квартиру или дом и выбирают не просто жилье, но совершенно определенный объект, качественные характеристики которого для них важнее сроков строительства.

Однако и в «бизнесе», и в «де люкс» покупка на ранней стадии строительства также привлекает клиентов, рассчитывающих на то, что цена «квадрата» должна быть существенно меньше.

- И это так в действительности?

- Я не могу сказать, что цена в нашем доме на стадии монолита отличается от цены готового дома в разы. Здесь работает имидж «Дон-Строя» - нам не приходится давать скидку на риски. Но если в бизнес-классе покупка на ранней стадии все же дает возможность сэкономить, то в сегменте «де люкс» и «премиум» немного другая история. Мы как раз планируем в ближайший год выводить на рынок ряд таких проектов, и по ним продажи сразу будут начинаться по высокой стоимости. Это реалии сегодняшнего рынка, обусловленные спросом на эксклюзивные объекты в центре. Сегодня все люксовые дома покупаются уже на стадии котлована практически по цене готового объекта. Таким образом, рынок новостроек высоких классов в России становится ближе к аналогичным сегментам за рубежом: если вспомнить знаковый лондонский проект One Hyde Park, то там тоже апартаменты с самого начала реализовывались по таким ценам, как будто дом уже достроен.

- Просто в Лондоне новые проекты в центре города - достаточно редкая история... Не кажется ли вам, что подобная единодушная смена тактики девелоперов в элитном сегменте связана с решением властей Москвы ограничить строительство жилья в ЦАО?

- Мы сделали выбор в пользу такой ценовой политики еще летом прошлого года, когда формировали долгосрочную стратегию продаж. Тогда речи о серьезных ограничениях строительства не шло. Но я и не думаю, что это основная причина складывающегося ценового тренда. Дело в том, что сама структура рынка в результате кризиса сильно изменилась: девелоперов элитного жилья, которые сумели сохранить свой бизнес, осталось не так много, и у этих компаний появилась серьезная финансовая поддержка, проектное финансирование со стороны партнерских банков. Им сегодня просто не нужно продавать за тысячу долларов квадратный метр, который через один-два года будет стоить 8 тысяч, только потому, что необходимы деньги на завершение объекта - а именно так это было в начале-середине двухтысячных.

- Поделитесь промежуточными итогами 2011 года в плане продаж?

- Я могу сказать, что за восемь месяцев мы продали на 40% больше квартир, чем ожидали, и намного дороже, чем ожидали. В августе, например, менеджеры отдела продаж были вынуждены работать по ночам, чтобы успеть оформить договора с покупателями, желающими приобрести жилье. В связи с таким ростом спроса мы два раза повышали цены на квартиры в ЖК «Лосиный остров», хотя изначально этого не планировалось.

- А кто, собственно, покупатели квартир в ваших домах?

- Аудитория сильно различается в зависимости от сегмента. Если говорить о покупателях жилья бизнес-класса, с которыми мы наиболее плотно работали в этом году, то первое, что обращает на себя внимание, - почти 90% покупателей являются семейными парами, и более 70% имеют детей. В том же «Лосином острове», например, почти во всех семьях двое и более детей. Возможно, это объясняется расположением наших объектов у больших парков, что особенно привлекает именно семьи с детьми.

- Покупатели в «де люксе» сильно отличаются от покупателей жилья бизнес-класса?