С 1 августа вступили в силу поправки в жилищный кодекс РФ, которые должны сделать деятельность УК прозрачней.
ТСЖ будут судить за неправильные договоры
За 2011 год в департамент ЖКХ мэрии Новосибирска поступило порядка 4700 жалоб собственников, 3500 из которых были связаны с управлением многоквартирными домами, в 1800 обращениях граждане жалуются на невыполнение УК своих обязательств. По словам заместителя начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Николая Малая, раньше такие жалобы рассматривались, после чего граждан отправляли судиться с УК. Теперь представители мэрии по обращению собственников обязаны в течение пяти дней приехать на место, провести проверки, составить акт по факту обращения. Если жалоба подтвердится, представители департамента ЖКХ должны провести общее собрание жильцов по смене УК либо созданию ТСЖ.
Если УК по новым поправкам будет контролировать мэрия, то проверками ТСЖ займется Государственная жилищная инспекция. «Раньше у нас не было полномочий реагировать на жалобы жителей на ТСЖ, сейчас они появились», - рассказал на встрече с журналистами министр строительства и ЖКХ Денис Вершинин. - Чтобы проконтролировать, как ТСЖ эксплуатируют жилой фонд, нет ли здесь нарушений, соответствует ли требованиям законодательства контракт между УК и собственником, было резко увеличено количество необходимых минимальных проверок.
Поскольку количество ТСЖ (1199) и ЖСК (270) в Новосибирской области значительно больше УК (120), то губернатором Василием Юрченко было принято решение об усилении кадрового состава ГЖИ.
Как рассказал начальник Государственной жилищной инспекции Новосибирской области Владимир Ряскин, в первом квартале ТСЖ и ЖСК подадут исчерпывающую информацию о своей деятельности в жилищную инспекцию, а затем в течение года ГЖИ проведет документальные проверки. «Если ТСЖ сформировано с нарушением законодательства мы будем обращаться с иском о его ликвидации. Если устав товарищества собственников жилья не соответствует законодательству, то тогда имеем право выдать предписание со сроком исполнения 6 месяцев, и по истечению срока, если предписание не выполнено, подать в суд. Пока постановление правительства РФ не принято к исполнению, данная работа не может начаться», - объяснил Владимир Ряскин.
Мэрия также не может начать проверки без отмашки Минрегиона. «Нет порядка проведения проверки. До сих пор это остается в виде проекта, хотя половина срока установленного правительством для Минрегиона прошла, - рассказывает Николай Малай. - У нас все неправильно. Сначала закон вышел, потом ждем дополнений к нему. Надо чтобы все одновременно выходило. Мы уже получаем из прокуратуры письма: почему вы свои полномочия не реализуете? Нам приходится отписываться, что порядка, установленного правительством, пока нет».
УК хотят отключать воду за долги
Чтобы новосибирцам было легче ориентироваться в рынке компаний обслуживающих дома, министр ЖКХ Денис Вершинин предложил предъявлять требования к участникам рынка: «Должны разрабатываться минимальные требования по перечню услуг и стандартам их оказания, чтобы качество коммунальных услуг поднялось на новый уровень. Возможно, введение утвержденного перечня услуг приведет к новым собраниям жителей по переизбранию УК или к заключению допсоглашений со своими компаниями. Хотя конечно, новый конкурс дает собственникам больше свободы выбора».
Управляющие компании не против введения единого перечня услуг, однако, уверены, что за них должна быть установлена минимальная стоимость. «Услуги жители всегда принимают, а вот с ценами, даже объективными, собственники часто не согласны. Этим пользоваться мошенники: УК заходят на рынок с демпинговыми ценами, не осуществляют технического обслуживания, собирают деньги и исчезают. Поэтому должна быть очерчена нижняя граница цены, чтобы чересчур низкие тарифы вызывали подозрение жильцов».
Впрочем, не только жильцы страдают от мошенничества недобросовестных компаний. Главный бич управляющих компаний - дебиторская задолженность жильцов. «От задолженностей собственников жилья напрямую зависит возможность управляющей компании оплатить те или иные услуги, - считает Денис Вершинин. - А потому над решением этого вопроса необходимо задуматься уже сегодня».
«Если задолженность больше шести месяцев мы имеем право обратиться в суд. Но необходимо иметь резервы, чтобы в полном объеме рассчитываться за коммунальные платежи, несмотря на долги жильцов. Люди, которые добросовестно платят за коммунальные услуги, как и управляющая компания, становятся заложниками своих соседей-должников», - объясняет директор УК «Тихвинская» Владимир Горин.
Денис Вершинин предложил решение общего собрания жильцов создавать резервный фонд, чтобы компенсировать задолженность соседей.
Однако, по мнению представителей УК, вряд ли жильцы, которые оплачивают коммунальные услуги, захотят вкладывать деньги за своих нерадивых соседей. Хотя в некоторых случаях только давление жильцов на неплательщиков заставляло последних погашать задолженность. «Жильцы спрашивали, в связи с чем мы приостановили ремонт. Мы им объяснили, что 200 тысяч рублей необходимые для завершения работ находятся на руках должников. Соседи подняли такой шум, что должница, которая не платила пять лет, сразу погасила весь долг», - рассказала председатель ТСЖ «Ватутина, 7».
Лучшим механизмом давления на должников УК считают отключение жильцов от коммунальных услуг. «Нужно разрешить отключение услуг независимо от других собственников и долгов будет меньше», - считает заместитель генерального директора УК «СПАС-Дом» Андрей Харланов. По мнению Дениса Вершинина, отключение от услуг - это мера слишком жесткая и необходимо искать другие механизмы взыскания задолженности.
Возможно, новые контракты между жильцами и УК, которые будут заключаться благодаря поправкам к закону, учтут проблемные моменты и создадут ситуацию, когда участники жилищно-коммунальных отношений - собственники и представители УК не будут забрасывать мэрию жалобами друг на друга, а будут решать все в рамках договорных отношений.
