Новости › Экономика › Советы землевладельцам: как купить "правильный" участок под строительство

15 июля 2011 г. (15:05)

Загородный дом, крепко стоящий на собственном земельном участке, ― мечта многих жителей мегаполиса. Мечта вполне достижимая, если начать её плановое воплощение в жизнь, а первый пункт этого плана ― покупка земельного участка. Эта статья поможет будущим землевладельцам разобраться с чего начать процедуру приобретения участка под жилищное строительство и как грамотно оформить правоустанавливающие документы.

Загородный дом, крепко стоящий на собственном земельном участке, ― мечта многих жителей мегаполиса. Мечта вполне достижимая, если начать её плановое воплощение в жизнь, а первый пункт этого плана ― покупка земельного участка. Эта статья поможет будущим землевладельцам разобраться с чего начать процедуру приобретения участка под жилищное строительство и как грамотно оформить правоустанавливающие документы.

Участок участку рознь

Оказывается, не всякий земельный надел юридически может именоваться «земельным участком». Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, а также статьям 11.2 и 37 Земельного кодекса участок земли должен пройти государственный кадастровый учёт (кадастровый паспорт служит подтверждением того, что земля внесена в государственный кадастр недвижимости), а у продавца должно быть свидетельство о праве на землю, зарегистрированное в едином государственном реестре.

К тому же, не на всякой земле можно начинать строительство собственного дома. Земельный участок должен соответствовать целевому назначению и виду его дальнейшего использования, ― как правило, это земли населенных пунктов (строительство жилья на землях других категорий ― например, сельскохозяйственного назначения, ― возможно лишь в случаях, установленных законом).

«Правильные» земли

Действующее земельное и градостроительное законодательство позволяет строительство жилья на трех основных видах земельных участков:

― участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС),
― участки под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ),
― участки под ведение дачного или садоводческого хозяйства.

Земли, отнесённые к одной категории, могут иметь различное разрешённое использование, которое устанавливается для конкретного земельного участка. Например, участок, расположенный на землях сельхозназначения, может использоваться для огородничества без права возведения жилых строений, для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок без права застройки), либо для садоводства или дачного хозяйства с правом застройки.

На земельных участках, предназначенных для ИЖС, допускается возведение отдельно стоящих жилых домов высотой не более чем в три этажа, предназначенных для проживания одной семьи (пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ). Для строительства индивидуального жилого дома необходимо получить разрешение на строительство. Закон предусматривает для этого упрощённый порядок: например, не требуется разработка проектной документации: достаточно предоставить только план размещения объекта на земельном участке. Преимущество владения участком в населённом пункте ― в том, что развитие инфраструктуры (транспортной, инженерной, социальной) должно осуществляться местными органами власти за счёт бюджета.

Широкое распространение на рынке загородной недвижимости получили земельные участки, предназначенные для ведения ЛПХ. Следует обратить внимание, что не на каждом участке, предоставленном для ведения ЛПХ, допускается строительство. Земли ЛПХ, находящиеся на землях сельхозназначения (полевой участок), не предназначены для возведения жилых домов. Строительство возможно только на землях ЛПХ, расположенных в границах населённых пунктов (приусадебные участки).

Дачники и садоводы

Согласно Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», садовыми и дачными участками признаются земли, предоставляемые гражданам или приобретаемые ими для выращивания сельскохозяйственных культур, а также для отдыха ― с правом возведения жилого строения и хозяйственных сооружений.

Эти некоммерческие объединения могут действовать в форме некоммерческого товарищества, потребительского кооператива или некоммерческого партнерства. Характерной особенностью землевладения в рамках такого объединения является совместное управление делами садоводческого или дачного объединения, которое осуществляется в одной из трёх указанных выше форм. Участие в таких объединениях является добровольным. Владелец земельного участка вправе не вступать в него или прекратить членство. Тем не менее, независимо от того, является или не является владелец участка членом некоммерческого объединения, он обязан принимать участие в совместном финансировании работ по содержанию и ремонту объектов общего пользования: дорог и инженерных систем. Преимущество владения указанными земельными участками заключается в том, что для начала строительства не требуется разрешения.

Заветная покупка

Но вот участок уже найден. Пришло время оформлять сделку. В первую очередь следует проверить у продавца земли наличие права собственности на земельный участок, а также историю его приобретения, категорию разрешённого использования участка, а также наличие обременений и наличие на участке необходимой инженерной инфраструктуры или возможности её подведения.

С помощью геодезистов следует проверить соответствие физических границ участка (например, изгороди или забора) юридическим границам, указанным в кадастровом паспорте.

Договор купли-продажи земли может быть заключен в простой письменной форме или по желанию сторон удостоверен нотариально. Законом не установлена типовая форма такого договора, но на практике можно воспользоваться унифицированным текстом, который может предложить нотариус либо порекомендует профессиональный юрист, специализирующийся в сфере земельного права.

Согласно действующему законодательству, регулирующему порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации права собственности на землю гражданину необходимо представить следующие документы в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии:

― паспорт,
― свидетельство о праве собственности на землю, имеющееся у прежнего собственника,
― документы, подтверждающие передачу земельного участка: договор, акт и др.,
― кадастровый паспорт земельного участка,
― согласие супруга на совершение сделки (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя),
― платёжные документы, подтверждающие оплату регистрационного сбора.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и всех документов, необходимых для государственной регистрации.

Причины для отказа

Согласно Федеральному закону в государственной регистрации прав может быть отказано, если:

― документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона,
― лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться земельным участком,
― в документах не отражены обременения участка или другие ограничения его использования,
― представлен неполный комплект документов, необходимых для регистрации,
― имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами,
― земельный участок не учтён в государственном кадастре недвижимости и др.

Необходимо отметить, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Государственный регистратор прав при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав (сомнения в подлинности представленных документов или в достоверности указанных в них сведений), обязан приостановить регистрацию и письменно уведомить заявителя о необходимости предоставления дополнительных сведений (подтверждения подлинности документов). Регистрация прав в этом случае может быть приостановлена на срок, не превышающий три месяца.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации прав, регистратор, принявший решение об отказе, направляет заявителю письменное сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на нормы закона, послужившие основанием для принятия такого решения.

Покупка государственной земли

Следует отметить, что это достаточно редкий и экзотический для российского рынка вид приобретения земли. Здесь покупателю необходимо обратиться к первичному собственнику ― в государственные или муниципальные органы. Недостаток этого пути в том, что свободных участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных земель, на реализацию выставляется крайне мало.

Существует несколько вариантов приобретения таких участков в зависимости от цели их использования.

Под ИЖС по общему правилу земельные участки предоставляются гражданам на торгах. Для получения земли необходимо подать документы в местную администрацию с указанием ориентировочного расположения участка, его площади и вида испрашиваемого права (аренда или собственность). Самым финансово необременительным вариантом здесь является оформление участка в аренду с последующим выкупом после строительства - в этом случае выкуп будет осуществляться не по рыночной, а по «расчётной» цене в зависимости от кадастровой стоимости.

Альтернативные варианты ― получение приусадебного участка в черте населенного пункта для ЛПХ, либо вступление в объединение граждан, ведущих дачное хозяйство. В первом случае (ЛПХ) необходимо обратится с заявлением в местную администрацию, которая обязана рассмотреть возможность предоставления такого участка. Аналогичный алгоритм действует и при получении дачного участка. Как правило, администрация ведёт учет желающих получить дачные участки, а затем формирует из них некоммерческое партнерство, которому предоставляет надел для организации дачного хозяйства.

Никто не запрещает подать сразу все три заявления. Все они будут иметь единственное отличие - цель получения (под ИЖС, приусадебное ЛПХ или дачное хозяйство).

Причиной отказа в этих прошениях могут являться - невозможность продажи участка в связи с его ограничением в обороте, установленный федеральным законом запрет на приватизацию, резервирование для муниципальных или государственных нужд. Отказ обязательно должен быть письменно мотивирован (например, отсутствием свободных участков) и может быть обжалован заявителем в суде.

Госпошлина

В соответствии со статьями 333.24 и 333.33 главы 25.3 Налогового кодекса РФ размеры государственной пошлины, относящейся к переходу прав на земельные участки, составляют:

― за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или ИЖС, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 200 рублей,

― за удостоверение нотариусом доверенности на совершение сделки купли-продажи, если договор подписывается доверенным лицом - 200 рублей.

Сергей Казинец, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН»