Новости › Экономика › Стало известно, кто выиграет от расширения Москвы

14 июля 2011 г. (09:05)

Президент России и руководители Москвы и Подмосковья одним своим заявлением создали новый гигантский рынок. Прибыль только строителей при освоении новых территорий, которые должны быть присоединены к Москве, составит минимум десятки миллиардов долларов. Эксперты подсчитали, кто и сколько еще может заработать на этом, а кто даже потеряет.

Через несколько лет облик Москвы должен кардинально измениться. К столице, ныне занимающей 107 тыс. гектаров, должен быть присоединен огромный кусок территории в 144 тыс. гектаров, то есть больше, чем занимает Москва сейчас.

Расширение ее площади почти в 2,5 раза - до 251 тыс. гектаров - планируется за счет территорий на юго-западном направлении. К столице отойдет территория Подмосковья, ограниченная Киевским, Варшавским шоссе и Большим кольцом Московской железной дороги. Такой план на днях представил мэр Москвы Сергей Собянин, а президент Дмитрий Медведев его одобрил.

Собянин объяснил выбор территории ее слабой урбанизацией. Когда же эта земля окажется под Москвой, ее застроят административными, деловыми, образовательными и научными зданиями, а также новым жильем. Соответственно, появится более развитая инфраструктура. На новых территориях Собянин планирует построить до 105 млн квадратных метров недвижимости, в том числе 60 млн «квадратов» жилья и 45 млн «квадратов» зданий общественно-делового назначения.

Кто в шоколаде

От расширения границ Москвы выиграют многие, но в первую очередь владельцы земли и девелоперы. «Расширение будет выгодно, прежде всего, крупным землевладельцам. Зачастую одни только слухи о грядущем строительстве дороги или другом развитии близлежащей инфраструктуры увеличивают стоимость участков в разы, а если дело доходит до конкретных действий, то тут стоимость активов может увеличиться многократно», - говорит заместитель руководителя департамента оценки компании Knight Frank Дмитрий Черный.

Девелоперы, купившие земельные участки в этом районе до кризиса и испытывавшие сложности, связанные со снижением стоимости залога и обслуживанием кредитов, смогут провести переоценку залогов в связи с изменением статуса территории и вздохнуть свободнее, считает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. Это будет способствовать также выходу на рынок новых объектов недвижимости, добавляет он. Одними из крупнейших владельцев земли в этом направлении являются ГК «Масштаб», ГК «Абсолют», «МДК-Групп», RDI Group, «Истлайн» и другие, указывают эксперты.

Девелоперы также могут заработать миллиарды долларов на строительстве заявленных 105 млн квадратных метров в новом районе Москвы. «Даже если строить объекты эконом-класса и продавать их с минимальной рентабельностью, зарабатывая 100 долларов с метра, прибыль от продажи 105 млн квадратных метров недвижимости составит 10,5 млрд долларов», - говорит газете ВЗГЛЯД Дмитрий Цветков.

По его словам, маржа при строительстве из-за высоких рисков и стоимости кредитов для девелоперов составляет не менее 25%, поэтому даже если продавать жилье по 40-50 тысяч рублей за квадратный метр, прибыль составит 10-12 тысяч рублей с квадратного метра. Таким образом, чистая прибыль от строительства 105 млрд квадратных метров недвижимости может составить 37-44 млрд долларов по самым скромным подсчетам.

При этом девелоперы могут заработать в реальности больше, ведь строиться будет не только жилье эконом-класса. Да и цена квадратного метра в 40-50 тыс. рублей характерна для дальних подмосковных районов. Средняя же цена квадратного метра в новостройках в поселке Развилка, Видное, в Щербинке, Домодедово и Подольске составляет от 60 до 90 тыс. рублей (данные за первый квартал 2011 года компании «Индикаторы рынка недвижимости»).

Дмитрий Черный указывает, что прибыльность строительства будет зависеть от подготовки новых участков. «Если город за свой счет подведет необходимую инфраструктуру, то прибыльность строительства может составить 30-50%. Если участки под массовую застройку будут распределены посредством аукционов, то она может быть существенно меньше и составлять 20-30%», - подсчитал Черный.

Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов указывает на то, что прибыльность строительства на новых столичных территориях будет зависеть от инвестиционной составляющей девелопмента: будут ли распространяться на присоединенные территории «московские» схемы?" Так, говорит эксперт, сегодня на себестоимость квадратного метра влияют три фактора: стоимость строительно-монтажных работ, стоимость «вхождения в проект», т.е. инвестиции на приобретение участка и обременение в виде городской доли, а также стоимость подключения к коммуникациям.

«И если себестоимость строительно-монтажных работ фактически не зависит от того, городской это проект или загородный, то две другие составляющие в Москве и области принципиально разные, - объясняет Алексей Белоусов. - Например, доля обременений в Москве в зависимости от типа недвижимости и ее местоположения может составлять от 30-50% стоимости квадратного метра. Очевидно, что реализовать московскую арифметику, согласно которой себестоимость стремится к 3 тыс. долларам за квадратный метр, будет невозможно, в то время как построенные рядом дома стоят с учетом прибыли 2-2,5 тыс. долларов за квадратный метр».

Прибыльность зависит во многом также от формы собственности земли, а сейчас пока еще не совсем ясно, какая будет ситуация с ней, указывает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац. «Сейчас в Москве подавляющее большинство территорий находится в собственности города, в то время как в области многие земли принадлежат различным собственникам, в том числе и физическим лицам. Необходимо решить массу юридических вопросов и потом уже говорить о прибыльности», - заключает эксперт.

Рост цен

Цены в присоединяемом к Москве районе могут вырасти примерно на 5-7% разово - просто из-за объявления о присоединении территорий, считает Наталья Кац из «Усадьбы». Дмитрий Черный соглашается, что уже сейчас цены на квартиры в новом районе могут подскочить. «Возможно, кто-то, продавая квартиру в сегменте эконом-класса, уже позиционирует ее как московскую. Не думаю, что на данном этапе есть желающие за это платить, но иногда предложение формирует спрос, если оно носит массовый характер», - добавляет эксперт из Knight Frank.

Алексей Белоусов же считает, что «сам факт изменения статуса территории области на Москву вряд ли приведет к серьезному изменению существующего ценообразования, как на ее недвижимость, так и на саму землю». По его словам, лишь фактический «приход города» с его инфраструктурой и транспортными коммуникациями может существенно повлиять на рыночное ценообразование.

Впрочем, в том, что в будущем цены на недвижимость и землю в новом районе Москвы вырастут, никто из экспертов не сомневается. Разнятся лишь оценки - насколько. Из-за роста цен в любом случае выиграют собственники квартир в этом районе. По мнению Цветкова, стоимость их жилья может практически сравняться со стоимостью аналогичных московских квартир. Наталья Кац согласна с этим, уточняя, что процесс роста цен до московских займет как минимум пять лет.

«Думаю, все произойдет по сочинскому сценарию - неадекватный, скачкообразный рост цен, а потом плавное снижение к справедливому уровню, который будет зависеть от качества жилья и транспортной доступности», - считает Дмитрий Цветков, добавляя, что развитие жилищного строительства ведет обычно не к повышению цен, а к снижению из-за конкуренции.

Дмитрий Черный из Knight Frank полагает, что цены в новом районе могут вырасти до уровня Зеленограда, Бутово и Внуково. По данным «Азбуки жилья», средняя цена квадратного метра в Зеленограде составляет 106,3 тыс. рублей, что на треть ниже, чем в Москве (167,9 тыс. рублей за кв.м). Квадратный метр в присоединяемом районе в зависимости от удаленности от столицы находится сейчас в диапазоне от 40 до 90 тыс. рублей (данные компании «Индикатор рынка недвижимости»).