Новости › Экономика › Рынок недвижимости сдвинулся с места

18 апреля 2011 г. (15:53)

Продажи жилья в Москве и Подмосковье начали расти. Однако стоимость недвижимости с начала года почти не изменилась. При этом спрос, как и предложение, все больше перемещаются в Подмосковье, растет и количество ипотечных сделок. Вести.Ru выясняли положение на рынке недвижимости по итогам I квартала.

Цены на недвижимость в I квартале существенно не изменились. «Несмотря на положительный макроэкономический фон и высокие цены на нефть, а также постоянные разговоры о нехватке жилья и запрете на строительство в центре, стоимость квадратного метра в столице топчется на месте или вяло ползет вверх, но не более того. Похоже, рынок недвижимости по-прежнему склонен расти по объемам, нежели по ценам», - пояснил Вестям.Ru руководитель Аналитического центра (АЦ) irn.ru Олег Репченко.

По данным АЦ, средняя стоимость жилья в долларах составила по итогам I квартала $4649 за квадратный метр. Учитывая, насколько ослабел с начала года доллар по отношению к рублю, небольшой рост цен в долларах на недвижимость фактически сведен к нулю. Средние рублевые цены по-прежнему остаются на уровне 135 тыс. рублей за квадратный метр.

«Примечательно, что по статистике в I квартале объемы строительства жилья в Москве вновь сократились, однако это по-прежнему не приводит к разгону цен на рынке недвижимости. Такое положение дел во многом связано с тем, что в плане рынка жилья Москва и Подмосковье давно уже слились в единый рынок, и уменьшение количества новостроек в столице с лихвой возмещается увеличением предложения в области», - отметил Репченко.

Отсутствие заметного роста цен на жилье, по его мнению, связано с тем, что после кризиса на рынок вышли, в основном, реальные покупатели, а инвестиционный спрос на недвижимость почти исчез.

«На обычных людях ни прибыль от высоких цен на нефть, ни накачка экономики деньгами особо не сказываются. Платежеспособный спрос на рынке недвижимости по-прежнему остается сильно ограниченным, а стоимость жилья превышает доходы основной части населения. По этим причинам, в отличие от фондового рынка и финансовых торговых площадок, куда стекаются инвестиционные капиталы, недвижимость не торопится дорожать», - заключил Репченко.

Средняя сумма ипотечного кредита, привлекаемого для приобретения квартиры в новостройке, составила в I квартале 3 млн рублей. По оценке компании «Миэль», доля ипотечных сделок в общем количестве сделок купли-продажи квартир в новостройках Москвы и Московской области составляет 37%. В I квартале 2010 года доля ипотечных сделок не превышала 10%. Таким образом, ипотечное кредитования набирает обороты.

Наибольшее количество ипотечных сделок приходится на Подмосковье - 74% от всех ипотечных сделок московского региона, 26% - на Москву.

Ставки по ипотечным кредитам в I квартале упали. Средние ставки по кредиту в рублях при покупке квартиры в новостройке составляют сегодня 13-14% до оформления прав собственности. Минимальная ставка - 8% - действует в рамках специальной акции Сбербанка «888». Для сравнения, в I квартале 2010 года средние ставки по рублевым кредитам достигали 14-15%. Таким образом, за год ставки снизились на 1-2%.

Средняя ставка по кредиту в долларах составляет 11%, при этом минимальная ставка отмечена на уровне 10%, максимальная - 13%. Для сравнения, в I квартале 2010 года программы по долларовым кредитам встречались редко и не пользовались большим спросом.

Что касается размера первоначального взноса, то сегодня он составляет, в среднем, 15-20% от стоимости приобретаемой квартиры. Минимальный первоначальный взнос - 10% - предлагают в рамках программы Сбербанка «Молодая семья». Для сравнения, в I квартале 2010 года первоначальный взнос составлял не менее 30-40%.

«Изучение портрета ипотечного заемщика, проведенное компанией "Миэль-Новостройки", показало, что большинство ипотечных заемщиков (59%) - это покупатели в возрасте 26-35 лет. В списке ипотечных покупателей наибольшая доля принадлежит жителям Московской области - 38% от общего количества ипотечных заемщиков. На втором месте - жители других регионов России (36%). Доля москвичей - 26%. Примечательно, что среди ипотечных заемщиков преобладают мужчины (58%)», - пояснила Вестям.Ru генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.

Наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры. Доля двухкомнатных квартир составляет 38% от общего количества приобретаемых по ипотеке квартир, доля трехкомнатных - 28%, оставшиеся 34% приходятся на однокомнатные и четырехкомнатные квартиры.

Следует особо отметить то обстоятельство, что требования банков к заемщику несколько смягчились. Так, почти во всех банках подтверждение дохода теперь возможно по форме банка (в I квартале 2010 года - только по форме 2-НДФЛ).

Снизился и возрастной ценз для возможного заемщика. Например, в «Газпромбанке» возрастное ограничение составляет 22 года, а не 25 лет, как годом ранее. При этом количество созаемщиков увеличено до трех человек.

Произошли также послабления в требованиях банка к объекту недвижимости. Сегодня банки кредитуют объекты, степень готовности которых составляет не менее 30% (в 2010 году - не менее 80%, в 2009 году - от 90%). Некоторые банки, например, Сбербанк и «ВТБ 24», рассматривают объекты на любой стадии готовности, правда, при участии банка в финансировании проекта.

На вторичном рынке недвижимости оживления в I квартале не отмечено. Январь-февраль - довольно спокойные месяцы на рынке, основной месяц квартала по продажам - март. А в марте объем предложения квартир в Москве сократился на 7,9%, до 48,8 тыс. объектов. Объем предложения в Подмосковье уменьшился на 0,9%, до 36 тыс. объектов, отмечает компания «Инком - Недвижимость».

Средняя рублевая цена в столице по итогам I квартала выросла на 1,9%, до 199,4 тыс. рублей за квадратный метр. Средняя цена в долларах увеличилась на 4,9%, до $7000 за 1 кв. м. В Московской области средняя рублевая цена выросла на 1,5%, до 74,4 тыс. рублей за квадратный метр, средняя цена в долларах увеличилась на 4,5%, до $2600 за 1 кв. м.

«Март не принес кардинальных изменений, и на рынке вторичного жилья сохранялась стабильная ситуация. Колебания ценовых показателей не превысили 2%. В дальнейшем такая динамика сохранится. Что касается отмеченного роста количества сделок, то он обусловлен, прежде всего, фактором сезонности. Количество сделок остается в рамках наших прогнозов, данных в середине прошлого года», - отметил руководитель Аналитического центра компании «Инком» Дмитрий Таганов.

По данным компании, стоимость самой дешевой столичной квартиры, выставленной на продажу в марте, составила 3,5 млн рублей. Это однокомнатная квартира общей площадью 31 кв. м на Кронштадтском бульваре (САО Москвы). Стоимость самой дорогой квартиры неизвестна, поскольку покупки подобного рода осуществляют в частном порядке. При этом выставочная цена дорогой квартиры ни о чем не говорит, зачастую такие сделки проводят со значительной ценовой скидкой.