Новости › Экономика › Как купить квартиру в новостройке в Москве и не стать обманутым дольщиком

30 марта 2011 г. (11:35)

Покупка квартиры в строящемся доме сопряжена с определенными рисками, поскольку многие застройщики заключают с покупателями сомнительные договора на выигрышных для себя условиях. В случае худшего варианта развития сюжета незадачливые клиенты не только остаются без квартир, но даже не могут вернуть потраченные деньги. С 1 июля 2010 года все «серые схемы» были признаны незаконными, а у покупателей появилась возможность действовать в правовом русле. Как это осуществить на практике?

Покупка квартиры в строящемся доме всегда сопряжена с определенными рисками - ведь деньги надо заплатить сейчас, а жилье придется ждать несколько лет. Поэтому права будущего собственника квартиры должны быть максимально защищены. Однако многие застройщики, пользуясь юридической неграмотностью покупателей, заключали с ними сомнительные договора на выигрышных для себя условиях и в случае любой неожиданности незадачливые клиенты не только оставались без квартир, но даже не могли вернуть потраченные деньги. Однако с 1 июля 2010 года все «серые схемы» фактически были признаны незаконными, а у потенциальных покупателей появилась возможность действовать в правовом русле. Как это осуществить на практике?

Серые камни жилого строительства

Федеральный закон номер 214 «О долевом строительстве...» (214-ФЗ) накладывает на застройщика целый ряд обязательств, и получить денежные средства на строительство многоквартирного дома от гражданина (частного инвестора) становится непростым делом. Поэтому многими застройщиками был разработан целый ряд обходных схем. Именно эти «серые схемы» упрощали привлечение денежных средств от граждан и заодно помогали уходить от налогов.

Еще до недавнего времени «серыми схемами» грешили практически все столичные застройщики. Только с 1 июля 2010 года в России застройщикам законодательно запретили привлекать средства частных инвесторов в обход 214-ФЗ. При этом «серые» договоры, заключенные с московскими покупателями до 1 июля 2010 года, можно привести в соответствие с действующим законодательством.

Моснадзор на страже закона

Сегодня у московских частных инвесторов есть возможность привести свои документы в соответствие с действующим законодательством. Покупатель квартиры, имеющий на руках «серый» договор, может обратиться в Управление города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (Моснадзор долевого строительства, сейчас проходит процедуру реорганизации в Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). Управление вышлет застройщику предписание перезаключить договоры со всеми своими частными инвесторами в рамках 214-ФЗ. Отказ застройщика послужит поводом для прокурорской проверки.

В 2010 году в Моснадзор долевого строительства зафиксировал 1823 обращения граждан. Вопросы преимущественно касались проблем переоформления ранее заключенных договоров с застройщиками на договоры долевого участия в строительстве согласно 214-214.

На сегодняшний день Моснадзор долевого строительства взял на особый контроль 39 объектов в столице, застройщики которых подписали с гражданами предварительные договоры, в 35 случаях можно говорить о проблеме долгостроев. Застройщики не выдерживают установленных сроков сдачи своих объектов, при этом гражданам никак не компенсируется причиняемый им ущерб, так как предварительные договоры изначально не предусматривают такой пункт.

Сам покупатель, купивший квартиру по «серой схеме», никак не может повлиять на застройщика и перезаключить с ним договор по 214-ФЗ.

Самые распространенные «серые схемы»

Договор соинвестирования

При заключении договора соинвестирования дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Интересы дольщика здесь никак не защищены и подпадают под действие федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39 «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Вексельная схема

По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

Договор предварительной купли-продажи

Покупатель и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи, свидетельствующий о том, что застройщик в будущем обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве. В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя внести предоплату или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы, и он решит квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.

Приобретение жилья через ТСЖ и коммандитные товарищества

До выплаты всех паевых взносов квартиры находятся в собственности ТСЖ или КТ и на них могут быть наложены судебные взыскания в случае возникновения проблем у ТСЖ или КТ.

Договор переуступки прав требования

Договор предполагает выкуп договора долевого участия. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это хорошие знакомые застройщика. Имеющиеся долги предыдущего дольщика новый дольщик обязан погасить.

Как сегодня купить квартиру в новостройке

Если гражданин только думает о покупке квартиры в строящемся доме, то он должен помнить, что единственным законным документом сегодня является договор долевого участия, оформленный в соответствии с требованиями 214-ФЗ. В договорах долевого участия в строительстве должны четко прописываться следующие позиции:

- указание конкретной квартиры, стоимость ее приобретения и порядок оплаты,

- срок передачи квартиры,

- гарантийные обязательства и ответственность застройщика.

Следует знать, что по требованию покупателя застройщик обязан представить для ознакомления следующие ознакомления: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства дома, заключение государственной экспертизы проектной документации, проектную документацию с изменениями (если таковые вносились), а также документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Информация о застройщике должна содержать информацию о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение предшествующих 3 лет с обязательным указанием места нахождения этих объектов, сроков ввода по проектной документации и фактических сроков их ввода в эксплуатацию.

Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации.

Что необходимо знать о договоре долевого участия

- денежные средства покупателей могут привлекаться застройщиком только после получения разрешения на строительство и представления проектной декларации,

- договор будет считаться заключенным только при перечислении в нем срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цены договора, сроков и порядка уплаты, а также гарантийного срока (не менее 5 лет) на объект долевого строительства,

- если строительство дома не может быть завершено в указанный в договоре срок, застройщик обязан известить об этом покупателя не позднее, чем за два месяца до истечения срока, а также предложить внести соответствующие изменения в договор,

- застройщик, в случае нарушения указанного в договоре срока передачи покупателю квартиры, уплачивает ему неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от ее цены за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере,

- в случае значительного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков в установленный покупателем разумный срок, он может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств, а также уплаты процентов,

- согласно 214-ФЗ, любые условия договора, предусматривающие освобождение застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, не имеют силы.

Хорева Лариса, руководитель пресс-службы управления Моснадзора в области долевого строительства