Новости › Экономика › Как не стать заложником своего дома

4 марта 2011 г. (08:46)

Многие россияне до сих пор не понимают, кому и за что они отдают деньги по коммунальным квиткам

Большинство жилых строений в стране находятся в ведении управляющих компаний. Домов, где действует ТСЖ, сегодня насчитывается не более 17% от общего числа. Поэтому для большинства собственников актуален выбор именно управляющей компании.

К сожалению, как показывает практика, собственники квартир недостаточно осведомлены о нюансах процедуры и своих правах. В итоге они живут в домах, где протекают трубы, а в подъездах грязно и не горят лампочки. Помимо того что каждый месяц они отчисляют средства за работу управляющей компании, сами же оплачивают консьержку и, наконец, получают платежки, в которых сумма оплаты рассчитана по какой-то новой схеме и превышает все разумные пределы.

Три золотых правила УК

Как рассказал «Труду» ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев, все жилищно-коммунальные проблемы у жильцов - из-за незнания того, кто управляет их домом, за что и кому они платят деньги. Стоит добавить, что многие даже и не стремятся об этом знать, а живут по принципу «сами мы неопытные, вы нам скажите, сколько заплатить», в то время как в законе четко прописаны права владельцев на выбор компании, которая будет содержать дом. Ни региональные, ни муниципальные власти не имеют права навязывать в управление домом ту или иную структуру. Решение должны принимать собственники помещений в каждом доме в отдельности.

Из всего перечня управляющих компаний, которые действуют на рынке, жильцы могут выбрать ту, которая, по их мнению, предлагает наиболее качественные услуги за оптимальную цену. Например, если в одной компании в перечень работ, которые она готова проводить в доме, входит уборка подъездов раз в неделю, а в другой за ту же цену - три раза, то выбор следует делать в пользу второй.

Второе правило: перечень работ составляется персонально для каждого дома. Прежде всего каждая УК перед собранием направляет свои предложения по перечню и стоимости необходимых, по ее мнению, услуг именно в этом доме. Однако одна и та же подобная организация для двух разных домов может предложить различный набор. Разной может быть и цена. Во многом это зависит от состояния здания. Так, потребности дома более ранней постройки отличны от нужд новостройки.

Тем не менее список работ, которые предлагает управляющая компания, не всегда фиксированный. Жильцы конкретного дома могут предложить дополнить его или, наоборот, урезать, а в случае отказа - искать другую компанию, которая пойдет на компромисс.

Третий важный момент: плата за содержание общего имущества не регулируется законом, правительством, регионом или муниципалитетом. Каждая управляющая компания вправе предлагать свою цену на услуги. Но если она будет завышена, собственники жилья попросту выберут другую. Не забывайте, что, как и в случае с перечнем услуг, здесь возможен торг по стоимости отдельных пунктов. Жильцы дома могут предложить понизить первоначально выставленную цену.

Все должно быть четко прописано в договоре управления домом: указан перечень работ, сроки и частота. Также можно прописать, какое наказание ждет представителей УК в случае невыполнения работ или некачественного труда.

Как правильно выбрать УК

По закону предельный срок работы УК по договору - пять лет. По их истечении следует вновь провести выборы управляющей организации. В итоге полномочия можно передать новой компании, а можно продлить для прежней, если устраивает ее работа.

Решение о выборе той или иной УК по закону должно приниматься на общем собрании жильцов. Для этого не обязательно присутствие абсолютно всех собственников - достаточно собрать кворум. Для принятия решения необходимо присутствие владельцев большей части площади помещений дома.

Понятно, что организацией собрания должен заниматься кто-то из собственников помещений: повесить в подъезде объявление, пройтись по всем квартирам, чтобы оповестить о мероприятии. Как правило, по словам эксперта, в каждом доме найдутся такие активисты. Главное - вовремя почувствовать ответственность за дом и поручить им заниматься этими делами. Возможно, за отдельную плату - скинуться всем домом. Раз в пять лет можно немного по-тратиться.

Активисты также должны изучить рынок управляющих компаний, выбрать не менее трех наиболее удачных и на собрании представить остальным жильцам перечень услуг УК и их расценки. В идеале можно пригласить представителей компаний непо-средственно на собрание для ответов на дополнительные вопросы.

Далее - два варианта развития событий. Первый: если жильцы тут же готовы сделать выбор - проголосовать. Но можно дать время на раздумье и собраться в другой раз. Либо, как вариант, предложения управляющих компаний можно вывесить на доску объявлений, чтобы жильцы могли заранее изучить и задать вопросы, а на собрании уже сразу приступить к голосованию.

Чем УК отличаются от ТСЖ?

Как правило, УК - это частные организации, которые управляют определенными домами и отвечают за их содержание. В перечень их обязанностей входят различные жилищно-коммунальные услуги (от ежедневного мытья полов в подъездах до ремонта кровли и замены труб).

Возложенные на них обязанности компании выполняют либо своими силами, либо нанимая подрядчиков - сторонние организации, которые предлагают узкий спектр работ (например, только замена водопроводных труб).

Жильцы дома, который обслуживает конкретная УК, ежемесячно платят ей установленную на собрании плату.

ТСЖ - форма управления, подразумевающая, что содержание строения лежит на плечах самих жильцов, а вернее, их активной части. Выбираются несколько человек, проживающих в доме, которые сами занимаются выбором подрядчиков для оказания услуг.

За это активисты получают своеобразную «зарплату» из числа тех средств, которые тоже ежемесячно отчисляются жильцами, только теперь в фонд ТСЖ.

Истории создания товариществ собственников жилья

Петр, Москва, ул. Островитянова, 10, к. 1

ТСЖ «Остров» - одно из самых чистых и нетронутых мест в Москве, утверждает администрация товарищества собственников жилья. По ее словам, у них никогда не было жилищных проблем.

«Управляющей компании у ТСЖ "Остров" нет, - говорит главный инженер ТСЖ Петр Ревзин, - правят сами собственники. Должно быть, поэтому все жильцы довольны работой своей организации. Двор у дома всегда убран и опрятен, постоянно проходит капитальный ремонт жилища. Более того, ежеквартально проходят собрания жильцов дома. Территория ТСЖ "Остров" спланирована с учетом максимального использования природного ландшафта. Жилая зона с запада и востока окружена естественным парком».

Жильцы претензий к ТСЖ также не имеют, но подобный удачный опыт - один из немногих в столице.

Елена, Москва, ул. Вешняковская (номер дома сообщать отказалась)

«Наше ТСЖ - это просто ужас какой-то. Они сами там что-то решают, что-то меняют. И собрания у них в 20.00 - очень удобно», - жалуется девушка. С работы Елена приехать не успевает, а муж в делах жилищно-коммунальных не разбирается - вот и остается их квартира за бортом.

«Однажды на собрании решили, что будут теперь оплачивать воду не по расходу, а по количеству проживающих человек. А разве младенец, например, потребляет столько же воды, сколько мой муж, плескаясь по полчаса в душе? Еще бы собак посчитали», - сетует жертва ТСЖ.

Платежка за холодную воду - с астрономическими суммами. Ежемесячно приходится выкладывать порядка 1,5 тысячи рублей. И завышенные цены касаются не только воды: все услуги, которые предоставляются выбранными ТСЖ поставщиками, стоят неожиданно дорого.

«Получается, что за маленькую однушку мы выкладываем около 4 тысяч рублей со светом и телефоном. По-моему, это слишком».

Зинаида, Москва, ул. Бирюлевская, 48

«Когда в 2008 году нам предложили объединиться в ТСЖ "Холдинг", я согласилась занять должности председателя и ревизора этой организации. Мне это сначала нравилось: контролировала работу компаний, которые предоставляли услуги. И жильцы были довольны. Однако потом я ушла с поста председателя ТСЖ. На сегодняшний день эта организация поменяла название, а на какое - жильцы толком не знают. Если раньше в ТСЖ "Холдинг" входили три соседних дома на Бирюлевской улице, то сейчас оно объединяет и близлежащие дома Михневской улицы. В ТСЖ сейчас, можно сказать, вообще не работают: ремонт делают кое-как, а то и не делают вообще, за квартиру подняли плату в несколько раз, не проходит никаких собраний с жильцами. Такое ощущение, что мы платим за воздух, которым дышим у своего дома, а не за обслуживание».

Светлана, Москва, ул. Попутная, 1/3

«Пять лет назад у нас хотели ввести ТСЖ. Однако из-за расположения дома в неблагоприятном районе (техническая зона, дом зажат между Киевской железной дорогой и Боровским шоссе) жители отказались от него. Но была попытка организовать ТСЖ без согласования жителей. К счастью, она не оправдалась.

Самое ужасное состоит в том, что часть жителей платят за квартиру в среднем на 1,5 тысячи рублей больше, чем их соседи в других домах. Это произошло только потому, что людям навязали товарищество собственников жилья, а оно, в свою очередь, наняло управляющую компанию, установившую высокие цены. Возможно даже, со своими интересами. А ведь некоторые дома столицы как были в удовлетворительном состоянии, так и остаются, несмотря ни на какие ТСЖ. Какой тогда в них смысл?»