Новости › Экономика › Сколько ждать ценового "дна" на рынке недвижимости?

27 февраля 2011 г. (13:49)

На сегодняшний день цены на квартиры в Киеве находятся по сути на уровне сентября 2006 года.

На сегодняшний день цены на квартиры в Киеве находятся по сути на уровне сентября 2006 года. Динамика стоимости квадратных метров в ретроспективе докризисных лет демонстрирует: дно рынка, вполне может статься, еще впереди. Однако падение цен в последние полгода явно замедляется.

В действительности ситуация в этом году может не раз меняться как в ту, так и в другую сторону. Но, скорее всего, цены не будут резко колебаться и остануться на нынешнем уровне (+/- 5%) до конца года.

Упав нынешней зимой, сегодня средняя стоимость жилого квадратного метра в столице держится на уровне начала осени 2010 г.

В пользу обоих сценариев работает ряд факторов. На понижение влияют и обещания властей сбить цены путем вывода на рынок значительного количества нового жилья по более низким ценам (например, программа «Доступное жилье» или расселение аварийных хрущевок). Это и все еще вялое общее экономическое состояние в стране и отсутствие явных перспектив роста доходов в ближайшем будущем. Наконец, в более отдаленной перспективе - ухудшающаяся общая демографическая ситуация в стране. В ближайшие годы во взрослую жизнь начнет вступать поколение, родившееся в 90-е, когда рождаемость по стране упала в разы. Следовательно, количество новых браков, т. е. потребность граждан в новом жилье, будет ниже уровня, который наблюдался в 2000-е. Ситуация имеет значение даже для самого активного рынка недвижимости.

С другой стороны, на повышение или по крайней мере стабилизацию цен будет влиять множество других факторов. Если экономика станет понемногу восстанавливаться (хотя бы на уровне ее прироста в прошлом году), банки продолжат понемногу размораживать кредитование, а это непременно подстегивает и цены. Более того, в пользу долгосрочного роста также действует ряд объективных факторов. Если учесть, что около трети жилья в стране подходит к черте своего физического износа, граждане объективно будут нуждаться в новом и качественном жилье не меньше (а может, и больше), чем до сих пор.

Ледниковый период

В январе, самом «застойном» месяце на рынке недвижимости (в холодную пору года обычно мало кто планирует покупку и переезд в новое жилье), общее количество сделок на вторичном рынке квартир Киева сократилось почти вдвое. С 1 по 31 января этого года по 10 районам Киева на вторичном рынке заключено 405 сделок купли/продажи квартир. Помимо этого, 94 продано в недостроенных домах. По итогам декабря 2010 г. было продано 710 квартир, а на первичном рынке - 185.

За этот же период средняя цена продажи 1-3-комнатных квартир на вторичном рынке снизилась на 0,35% (-$6) - до $1788 за кв. м, на первичном рынке - на 0,23% (-$4) - до $1545 за кв. м. По оценкам большинства риэлторов торг при заключении реальных сделок сейчас составляет в среднем около 10-12% показателей, по которым квартиры выставляются в объявлениях.

Любопытно, что наиболее резко продолжают падать в цене квартиры не эконом-класса (тут они движутся от месяца к месяцу почти незаметно), а элитное жилье. Если в среднем в долларовом эквиваленте цены сейчас на все жилье в городе ниже примерно вдвое по сравнению с ситуацией до кризиса (лето 2008-го), то элит-класс «просел» почти в 4-5 раз.

Продолжится в этом году и падение цен на загородное жилье. Так, за январь 2011 г. стоимость земельных участков под коттеджную застройку во всех 11 районах Киевской обл. в среднем упала на 0,62% (-$25) - до 3925 долл. за сотку.

Несколько иная ситуация на рынке аренды жилья в столице - здесь в течение предыдущего года, по данным исследований, цены медленно, но верно двигались вверх. Хотя в январе традиционно наблюдалась их коррекция вниз - на 1,14% (-$6) до $505 за квартиру в месяц. Правда, в пользу прогнозов о том, что и арендные ставки по Киеву, возможно, прекратили рост, говорят общие показатели количества сделок. Так, в январе заключено 590 сделок аренды, что не только на 24,8% меньше аналогичного показателя за декабрь 2010-го, но и на 9,9% меньше по сравнению с январем 2010 г.

В то же время стоит отметить: статистика в январе во все годы крайне нетипична - для выявления общей тенденции сравнивать самый «мертвый» месяц уместно лишь с январем предыдущего года. Но уже беглое сравнение показывает - в этом сезоне цены все-таки ниже на 8-10%, чем в январе 2010 г.

Если еще год назад однокомнатная квартира выставлялась на продажу по цене от $50 тыс. и выше, то сейчас можно встретить жилье по $37-40 тыс. (правда, речь идет об аварийных или проблемных с точки зрения документации квартирах).

Ипотечная оттепель

В пользу того, что цены могут вскоре двинуть вверх, а рынок начнет восстанавливаться, риэлторы, как правило, выдвигают аргументы о возможном оживлении банковского кредитования. И действительно, общее количество и суммы кредитов в этом году могут вырасти в полтора-два раза, как о том говорят многие эксперты, тем более ситуация в банковской системе сегодня в целом куда лучше, чем год назад*.

По данным Нацбанка, общая задолженность населения по ипотечным кредитам в 2010 г. снизилась почти на 17%, до 110,73 млрд. грн. (суммарная задолженость по всем кредитам в 2010г. снизилась на 13,1%, до 209,54 млрд.грн.)

Если в начале 2010-го заявки на ипотечные займы принимали только около десяти банков, то в этом году таких уже более 25. Ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке за истекший год резко снизились - на 5-7%. Реальная ставка сегодня составляет около 19-21% годовых в гривнях.

Более того, сейчас все больше банков демонстрируют готовность кредитовать клиентов сроком на 15-20 лет, а не 10-15, как год назад.

Впрочем, большинство банков соглашаются ссужать заемщиков исключительно под покупку жилья на «вторичке». Новостройки под залог приобретаемого объекта на данный момент кредитуют около десятка банков. Причем в основном они реализуют проекты совместно с партнерами-застройщиками, так что здесь гражданам приходится выбирать жилье лишь из нескольких объектов.

Помимо прочего, банки, выдавая ипотеку, требуют сегодня дополнительный залог в виде принадлежащей заемщику недвижимости. Они также выдвигают еще одно «небольшое» условие - клиенту необходимо самому оплатить 30-50% стоимости жилья (правда, в середине прошлого года размер авансового взноса колебался на уровне 40- 60%).

Так или иначе, но брать кредит даже на 20 лет и под нынешние ставки практически нереально**.

По данным Минюста, в прошлом году доля ипотеки в приобретаемом жилье составила не более 2% всех сделок

На более выгодные условия могут рассчитывать заемщики, рискнувшие брать кредит под т. н. плавающую ставку - новый продукт банков. Как правило, плавающая процентная ставка рассчитывается, исходя из стоимости депозитов (процентная ставка по вкладам до года плюс фиксированный процент), и ежегодно пересматривается. А учитывая продолжающееся падение ставок по вкладам, банкиры прогнозируют постепенное снижение цен и на плавающие кредиты.

Сейчас такие ставки находятся на уровне 14-16% и, вполне возможно, будут скатываться и дальше. Впрочем, гарантированно прогнозировать траекторию плавающих ставок на протяжении 10-20 лет (если речь идет о кредитовании большей стоимости квартиры), в течение которых придется гасить ипотечную ссуду, фактически невозможно.

Игра на понижение

Многие аналитики по-прежнему весьма скептически смотрят на перспективы рынка жилья и прогнозируют его оживление не раньше чем через 3-5 лет. До того, по их мнению, цены в лучшем случае будут колебаться вверх/вниз, но уж точно не будут выше нынешних.