Новости › Экономика › На инвестициях в строящееся жилье можно прилично заработать

7 сентября 2012 г. (13:42)

Рынок жилья в Москве и ближнем Подмосковье уже много лет традиционно привлекает частных инвесторов, а наибольшей популярностью у граждан пользуются доступные по цене однокомнатные квартиры эконом-класса в строящихся домах, которые могут принести до 50% годовых чистой прибыли

Эксперты рассказали РИА Новости, почему рынок недвижимости так привлекает частников, как наиболее эффективно или безопасно инвестировать средства в недвижимость, стоит ли вкладывать деньги в дорогое жилье, а также какое влияние может оказать на эту отрасль финансовый кризис.

ТИХАЯ ГАВАНЬ

Наиболее простым и безопасным способом инвестиций в недвижимость, по мнению экспертов, является покупка готового жилья для последующей сдачи в аренду. Подобная практика может принести около 6% годовых, а параллельный рост стоимости столичного жилья в стабильное время держится на уровне инфляции, что составляет последние пару лет примерно 10%.

Таким образом, суммарный доход от такого проекта может составить около 16% годовых, указывают участники рынка недвижимости.

Московские квартиры отличает крайне высокая ликвидность - столичное жилье можно достаточно легко и быстро перепродать, получив единовременный спекулятивный доход, либо сдать в аренду на долгосрочный период, и стабильно зарабатывать годами, поясняет директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая.

Рынок жилья отличается простотой и доступностью инвестиций и не требует от граждан сложных расчетов и специальных знаний, которые необходимы, например, на рынке ценных бумаг, комментирует ситуацию руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

Он подчеркивает, что вложения в столичный «кирпич» являются весьма надежными - активы не могут «сгореть», как в случае с игрой на бирже.

При этом квадратные метры позволяют не только гарантированно сохранить капитал, но и приумножить - с 2001 года по 2011 год стоимость квадратного метра на столичной «вторичке» выросла почти в 10 раз - с 17,8 до 174,8 тысяч рублей, приводит данные Таганов.

В денежном выражении, однокомнатная квартира эконом-класса в Москве может приносить владельцу 315-360 тысяч рублей за год, в бизнес-класса - 470-540 тысяч рублей, указывает Новицкая.

Арендный вариант интересен инвесторам, которые хотят надолго вложить деньги и ежемесячно получать доход, отмечает владелец и гендиректор Century 21 Еврогруп Недвижимость Петр Машаров.

ПОГОНЯ ЗА ПРИБЫЛЬЮ

Впрочем, настоящему частному инвестору мало скромного дохода от арендного жилья и единовременной прибыли от продажи квартиры. Рынок жилой аренды обычно приносит недостаточный для инвестора доход, считает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Поэтому в инвестиционных целях гражданами зачастую приобретается жилье массового сегмента, находящееся на ранней стадии строительства и обладающее хорошими потребительскими характеристиками, строительство которого ведется высокими темпами, отмечает глава компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

Он поясняет, что стоимость квадратного метра в строящемся многоквартирном доме дополнительно прирастает вместе со стадией готовности объекта, а цены на жилье в готовых домах изменяются только согласно рыночной ситуации.

«Объекты с наиболее продуманной концепцией обладают наибольшей инвестиционной привлекательностью, а от стадии котлована до окончания строительства квадратный метр в таких домах может прибавить в стоимости 35-50%», - добавил эксперт.

Впрочем, ряд экспертов склоняется к мысли, что в Москве уместнее говорить о 25-30% годовых. «А вот в ближайшем Подмосковье можно за год довести эту цифру и до 50%», - соглашается с коллегой Машаров.

Вместе с тем, эксперты указывают на возможные риски, которые связаны с вложением средств в «стройку» и рекомендуют тщательно рассматривать приглянувшиеся проекты. «При выборе объекта для инвестиций необходимо очень кропотливо оценить все параметры строящегося жилья, а также репутацию застройщика», - советует Хрусталев.

Эксперты напоминают, что в России существуют такие понятия, как «долгострой» и «обманутые дольщики», поэтому незадачливых инвесторов могут ждать довольно неприятные сюрпризы. Однако профессионалы рынка все же рекомендуют гражданам инвестировать средства в квартиры в строящихся домах.

ВЫБОР ОБЪЕКТА

Как правило, в качестве объекта инвестиций покупатели выбирают жилье самого низкого ценового диапазона - однокомнатные квартиры эконом-класса - такое жилье является наиболее ликвидным как в сегменте продаж, так и аренды.

На рынке недвижимости небольшие квартиры эконом-класса занимают первое место по скорости реализации, возможности ее прогнозировать, и по наличию спроса, утверждает Дзагуров.

Машаров добавляет, что под сдачу в аренду в Москве также самым ходовым товаром являются «однушки» за 5-6 миллионов рублей, так называемый «пенсионный вариант».

Кроме того, как отмечает Машаров, в кризисных ситуациях эконом-класс меньше всего теряет в стоимости и быстрее восстанавливает прежние ценовые позиции.

Эксперты склоняются к мнению, что прогнозировать итоговую стоимость реализации квартиры бизнес-класса довольно сложно, а сроки экспозиции таких объектов длительнее, но данный класс недвижимости все равно находит своих инвесторов.

В такое жилье инвесторы вкладываются реже, а для недвижимости класса «премиум» после кризиса 2008 года инвестиционные сделки и вовсе стали явлением крайне редким, подчеркивает Дзагуров.

Впрочем, некоторые эксперты утверждают, что и на данный класс недвижимости находятся свои инвесторы.

В сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости беспроигрышными вариантами для инвестиций являются небольшие квартиры площадью 80-100 квадратных метров, в домах-новостройках на этажах не ниже четвертого, отметила директор по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Ольга Тараканова.

Она добавила, что также пользуются популярностью квартиры с тремя спальнями площадью 180-220 квадратных метров, на которые отмечается наибольший спрос у конечных пользователей,

«Конечные потребители ищут, как правило, готовое жилье, чтобы не сталкиваться с возможными рисками по задержке сроков сдачи объекта, поэтому готовы купить дороже, но с гарантией запланированного въезда», - объясняет Тараканова.

Эксперт пояснила, что инвесторы, приобретая объекты на ранней стадии строительства дома, готовы понести такие риски за премию в цене, которая составляет минимум 15-20% годовых и фиксируется в данном сегменте рынка недвижимости в условных единицах.

Наибольшим спросом у инвесторов на рынке элитного жилья пользуются квартиры в ценовом диапазоне 1,8-2,5 миллиона долларов - это самый востребованный бюджет у покупателей, а на рынке регулярно появляются дисконтированные объекты в таком ценовом диапазоне, рассказала Тараканова.

Она отметила, что собственники более дорогих эксклюзивных квартир, как правило, приобретают свою недвижимость исключительно для собственного проживания, не планируя получения определенной прибыли.

Все эксперты также рекомендуют приобретать квартиры сразу после начала продаж на объекте, чтобы иметь возможность выбрать наиболее ликвидное жилье и получить максимальный прирост стоимости.

Дополнительный шаг роста стоимости квартир и загородных домов также наступает после завершения ремонтов и заселения этих объектов - стоимость жилья в обжитом доме или коттеджном поселке выше, чем в аналогичном доме или поселке, где жильцы только начинают внутреннюю отделку, указал Дзагуров.

КРИЗИС НЕ ПОМЕХА

Все опрошенные эксперты утверждают, что кризис даже благоприятствует для инвестиций в недвижимость.

«Метры квадратные и сотки земли не подлежат ни утряске, ни усушке. В конце концов, кризисы имеют временные пределы, а недвижимость является инструментом длительных инвестиций и уж точно сберегает нажитое от возможных девальваций и курсовых скачков», - считает Дзагуров.

Недвижимость может несколько потерять в цене в кризис, но качественные объекты достаточно быстро отыгрывают свои позиции, добавила Новицкая.

«При этом риск обесценивания недвижимости в Москве равен нулю, поэтому она остается надежным инструментом сбережения денежных средств», - резюмирует эксперт.

Тараканова подчеркивает, что в период кризиса предложение на первичном рынке в Москве сильно сокращается, а на вторичном то и дело появляются квартиры по очень привлекательным ценам.

«Покупка и дальнейшая перепродажа таких квартир позволяет заработать от 30% годовых. А если удачно купить новостройку и затем перепродать через пару лет, уже на фоне стабилизации, рост стоимости может составить до 90-100% и даже больше. Поэтому кризис - отличное время для инвестиций в недвижимость», - делится Тараканова.

Таганов в свою очередь советует инвесторам вкладываться в жилье еще и по той причине, что количество площадок под жилую застройку в Москве в целом сокращается.

«Уже сейчас наблюдается дефицит ликвидных предложений в столице, поэтому перспективы для вложения в этот сектор экономики очень хорошие», - отмечает аналитик.

Таким образом, эксперты считают рынок жилой недвижимости в Москве весьма выгодным объектом для инвестиций. Правда, профессионалы склонны рекомендовать гражданам более рискованный путь инвестиций в строящиеся объекты эконом-класса, мотивируя это большими прибылями, чем от вложений в арендные квартиры. Не смущает специалистов и возможный кризис, ведь если застройщик надежен, то когда ситуация стабилизируется, а стройка подойдет к концу, заработать можно еще больше, передает РИА Новости.