Новости › Экономика › Рынок ипотеки в России достиг подросткового возраста

14 августа 2012 г. (14:20)

Инициативы чиновников по улучшению ситуации на российском ипотечном рынке подчас оказываются популистскими, считает председатель правления DeltaCredit Сергей Озеров. По словам банкира, обнуление долга заемщика, отмена моратория на досрочное погашение кредита, отмена банковской комиссии и другие «заигрывания» с массами в итоге перекладываются на плечи добросовестных заемщиков в виде повышенных процентных ставок.

Инициативы чиновников по улучшению ситуации на российском ипотечном рынке подчас оказываются популистскими, считает председатель правления DeltaCredit Сергей Озеров. По словам банкира, обнуление долга заемщика, отмена моратория на досрочное погашение кредита, отмена банковской комиссии и другие «заигрывания» с массами в итоге перекладываются на плечи добросовестных заемщиков в виде повышенных процентных ставок. Вместе с тем, утверждает Озеров в интервью РИА Новости, удорожание ипотеки, в том числе и из-за высокой стоимости денег на межбанковском рынке, пока не повлияло на объемы и количество выданных в России кредитов на покупку жилья.

- Сергей Николаевич, какие тенденции сформировались на рынке российской ипотеки в первом полугодии 2012 года? Как бы вы описали ситуацию на рынке ипотеки в настоящее время?

- Сегодняшние тенденции сформировались еще в прошлом году, когда было выдано ипотечных кредитов на сумму 713 миллиардов рублей. В прошлом году объемы выдачи превзошли наши прогнозы. По тому, как набирает обороты ипотечный рынок в первом полугодии этого года, мы подтверждаем свой прогноз: в этом году выдача будет на уровне 960 миллиардов рублей, что на 30% больше нашего базового сценария - 730 миллиардов рублей. Конечно, если макроэкономическая ситуация будет неблагоприятна, то объем выдачи будет ниже, чем 960 миллиардов рублей, но все равно, как мы полагаем, он окажется ближе к этой цифре, чем к базовому сценарию. Думаю, это позитивно: ВВП растет на 4%, а рынок ипотеки растет на 30% и даже более.

- А как менялся рынок в этом году?

- Первый квартал этого года рос быстрее, чем были все ожидания, хотя все думали, что до выборов рынок будет ждать. А на самом деле кто хотели решать жилищные вопросы, их решали вне зависимости от выборов.

Во втором квартале тоже наблюдался активный рост по сравнению с прошлым годом, но темп роста замедлился и, скорее, соответствовал прогнозу, который мы давали с самого начала. Мы прогнозировали, что в первом полугодии 2012 года объем новых ипотечных кредитов в РФ по рынку составит 410 миллиардов рублей, а по факту объемы выданной ипотеки достиг 429 миллиардов рублей.

- Что происходит со стоимостью фондирования для банков и, соответственно, с ипотечными ставками?

- Банки имеют разные источники финансирования: это могут быть депозиты, выпуск облигаций, корпоративные депозиты и ипотечные ценные бумаги. Но в целом стоимость привлечения повысилась, и мы видели размещения облигаций в первом полугодии под 8,5 - 10% в зависимости от банков и срока, на который они размещают. А так как банкам нужна маржа, покрытие операционных расходов и стоимость рисков, средняя ставка получается 12,2% годовых. Ставка по рублевым кредитам в конце 2011 года была 11,6%.

- При каких условиях и стоимость заимствования, и процентные ставки станут ниже?

- Благоприятные ставки - это сочетание факторов. Во-первых, необходимо реально создать международный финансовый центр в Москве и эффективную инфраструктуру рынка, о чем давно и много уже говорится.

Во-вторых, есть необходимость дальнейшего развития облигационного рынка - банкам надо дать возможность торговаться не только на отечественной площадке, но и на зарубежных площадках.

Кроме того, на стоимость фондирования оказывает существенное влияние неопределенность на финансовых рынках главного торгового партнера России - Европейского союза. Из-за этого инвесторы закладывают большую маржу в ставки.

Наконец, положительный эффект принесло бы создание электронной базы по регистрированию закладных, чтобы эти бумаги стали электронным документом. Такая инициатива есть у АИЖК.

Тем не менее, есть и позитивные моменты. Инвесторы уже понимают качество российской ипотеки: раньше у нас был «детский» рынок, а теперь мы повзрослели, конечно, у нас еще не зрелый рынок, но уже подростковый - нам уже 13 лет. Кстати, несколько недель назад международное рейтинговое агентство Fitch проводило ежегодный пересмотр ипотечных ценных бумаг, в том числе они пересмотрели наши бумаги, подтвердив старший транш облигаций DeltaCredit на уровне A-, а долгосрочный рейтинг банка на уровне ВВВ+, что выше рейтинга России ВВВ.

- Пока вы больше говорите о макроэкономических факторах. Ну а что нужно сделать для повышения доступности ипотеки с точки зрения развития инфраструктуры кредитования в России?

- Главным образом, дальше развивать законодательную базу, которая действительно работала бы на заемщика. А сейчас есть обратные примеры: принимаются популистские решение в ущерб добросовестным заемщикам. Яркий пример - обнуление долга при взыскании и продаже недвижимости. С точки зрения популизма звучит очень хорошо: заемщик не заплатил - «не парься, долг мы простили». А на самом деле банк получает убыток, который приходится покрывать за счет доходов от тех, кто исправно платит по своим кредитам.

Еще один случай - снятие запрета на досрочное погашение клиентом ипотечного кредита, которое теперь закреплено законодательно. Отмена возможности моратория для клиента заставляет кредитную организацию повысить ставку для всех заемщиков, так как возникают дополнительные трудности с прогнозированием прибыльности своего продукта. Раньше, если вы приходили к нам и говорили, что хотите получить ипотечный кредит и при этом не будете его гасить досрочно в течение пяти лет, банк мог дать вам процентную ставку ниже, чем тем, кто собирался гасить ипотеку досрочно. А сейчас возможности выбрать нет: даже если вы хотите получить ниже ставку, банк не может ее дать, так как нет моратория на досрочное погашение.

Ну и третий пример: здесь нет закона, скорее, это практика нашего Роспотребнадзора касательно комиссии. Как известно, банковские доходы состоят из комиссии и процентных ставок. Суть нашего бизнеса в том, что банк может предложить вам интересные опции, чтобы снизить процентную ставку, но при этом вам придется заплатить комиссию. И если вы хотите еще ниже процентную ставку, то заплатите еще большую комиссию. Между тем, регулярно от надзорного ведомства мы получаем популистские заявления о борьбе с банковскими комиссиями. Но ведь отмена комиссии не означает, что расходы банка сократились! И если я не беру комиссию, то я буду закладывать это в процентную ставку. И когда чиновники ссылаются на европейскую практику с низкой стоимостью ипотеки, то делают это, откровенно говоря, не совсем корректно. В той же в Германии процентная ставка равна 5-6%, но там банки взимают комиссию и есть мораторий на досрочное погашение. Получается, что вводя мораторий на досрочное погашение и комиссии, государство создает условия, при которых банки никогда не смогут предложить низкую ставку.

Думаю, важно иметь законы, которые учитывают интересы всех участников рынка - от заемщиков до кредиторов. Нужно, чтобы информация об ипотечных кредитах раскрывалась максимально полно, чтобы консультант клиенту мог сказать о различных вариантах предложений, и человек самостоятельно делал выбор, а не государство принимало решения за вас.

- Осенью могут быть приняты поправки президента к Гражданскому кодексу, меняющие статус закладной с именной ценной бумаги на ордерную. Как, по-вашему, это отразится на российском ипотечном секторе, если поправки вступят в силу со следующего года?