Новости › Экономика › Жильцы должны стать основными инвесторами модернизации своих домов

10 ноября 2010 г. (09:28)

Постоянное повышение тарифов на услуги отопления заставляет потребителей искать способы сокращения потерь тепла, возникающих из-за сильной изношенности жилищного фонда. Сегодня потери составляют 40-50%. Для модернизации всех многоэтажных домов страны необходимы сотни миллиардов гривен, но государство готово предусмотреть в ближайшие годы только 45 млн грн. Поэтому основные расходы должны будут взять на себя сами жильцы.

Тепловая дыра
Крупнейшим потребителем тепловой энергии в стране является жилищный фонд, насчитывающий более 10 млн зданий общей площадью 1,03 млрд кв. м. Ежегодно на их отопление расходуется порядка 70 млрд т условного топлива (эквивалент энергии, выделяемой при сгорании 1 кг угля). Этот показатель в 2,5-3 раза превышает уровень энергопотребления в Евросоюзе, сообщили в Национальном агентстве эффективного использования энергоресурсов. Учитывая зависимость государства от импорта энергоносителей, правительство ищет способы их экономии.

Исследования МинЖКХ показали, что только 65-70% всей энергии тратится непосредственно на отопление жилищного фонда, 30% тепла теряется в сетях во время его поставки теплогенерирующими предприятиями. Львиная доля энергозатрат приходится на многоэтажные здания, построенные в 1956-1991 годах. Хрущевки и брежневки составляют 2/3 жилфонда и в среднем теряют более 40% тепловой энергии. Уже каждый третий дом нуждается в ремонте, утверждают в Государственной жилищно-коммунальной инспекции. Больше всего ветхих и аварийных зданий (53,6 тыс.) в Днепропетровской, Донецкой, Житомирской, Одесской, Харьковской, Черновицкой областях и в Крыму. В таких домах коэффициент теплопотерь максимальный - ежегодно здания теряют более 50% энергии.

Заместитель министра по вопросам ЖКХ Виталий Шаповаленко сообщил, что максимальные потери тепловой энергии происходят через стены и фасады зданий (40-42%), а также систему вентиляции (25%). На окна приходится 16% теплопотерь, 5% теряется через подвальные помещения, 7% - через кровлю.


Упаковка жилья
Всеукраинская ассоциация частных инвесторов в ЖКХ (ВАЧИ) оценивает тепломодернизацию многоэтажного здания в 1,5-2 млн грн. Эти затраты включают утепление окон, дверей, фасадов, крыши, вентиляционных шахт и подвальных помещений. Создание единого теплового пункта здания, замена внутренних тепловых сетей и оснащение квартир приборами учета могут увеличить стоимость реконструкции в 2-3 раза. Президент ВАЧИ Сергей Бульбас подчеркивает необходимость проведения именно комплексной модернизации дома: «Утепляя отдельную квартиру, можно повысить в ней температуру на несколько градусов, но существенно снизить затраты на отопление не получится. Только при утеплении всего здания с установкой общедомового счетчика тепла экономия средств на отопление составит до 70%».

Чтобы провести тепломодернизацию здания, необходим его энергоаудит, которым занимаются свыше 100 лицензированных компаний. Энергоаудиторы комплексно обследуют здание и определяют источники максимальных потерь энергии. «Энергоаудит - принципиально важный этап в процессе модернизации, позволяющий разработать проект эффективной тепловой санации. Неправильно рассчитанная система теплоизоляции может не дать ожидаемого эффекта»,-- говорит директор «Кнауф Инсулейшн Украина» Андрей Павлик. Стоимость аудита многоэтажных зданий оценивается в 50-200 тыс. грн. Он позволяет составить энергетический паспорт здания, план и смету санации. Проводить аудит необходимо каждые 10-15 лет.

Стоимость утепления зависит от выбора теплоизоляционных технологий. Наиболее распространенными являются система скрепленной теплоизоляции, состоящая из органических и минеральных плит, и установка навесных вентилируемых фасадов, которые оставляют воздушный зазор между стеной и покрытием. Популярность этих технологий определятся быстрой окупаемостью - 4-7 лет. «Применение минераловатной изоляции позволяет дому сэкономить от 40% тепловой энергии»,-- уточнил господин Павлик. По словам господина Бульбаса, стоимость утепления 1 кв. м наружной стены здания составляет 200-300 грн: «При установке навесного вентилируемого фасада стоимость утепления квадратного метра может достигать 900 грн. Это дорого, однако срок эксплуатации материала достигает 15-20 лет». Замена систем вентиляции и кондиционирования обойдется в среднем в 1-1,5 тыс. грн/кв. м, реконструкция и утепление подвальных помещений - 300-500 грн/кв. м, кровли - 200-300 грн/кв. м. Энергоэффективные окна, сокращающие теплопотери на 10-15%, стоят 3,5-6 тыс. грн.

Не менее важным является энергоэффективное освещение. По словам менеджера по маркетингу Philips Lighting Ukraine Вадима Поляковского, использование энергосберегающих ламп позволит жильцам до 80% сократить потребление электроэнергии. «Специально для мест общего пользования многоэтажных домов, требующих частого включения/выключения света, мы предлагаем инновационную энергосберегающую лампу, рассчитанную на 20 тыс. часов работы, большое количество включений (до 1 млн раз), которое не влияет на срок службы лампы, и потребляющую в 5 раз меньше энергии,-- сказал он.-- В квартирах эффективно использование энергосберегающих ламп, которые стоят около 30 грн, но срок их эксплуатации в 15 раз превышает ресурс ламп накаливания. Только на этом можно экономить до 50% средств».


Жильцы оплатят все
Учитывая, что большинство жилфонда находится на балансе ЖЭКов, затраты на модернизацию должно нести государство. В 2004-2010 годах на эти цели было заложено всего 20,1 млн грн, потрачено - 8-10 млн грн. В программе реформирования ЖКХ до 2014 года Кабмин предусмотрел на модернизацию жилья 45 млн грн. Эти средства министр по вопросам ЖКХ Юрий Хиврич обещал направить на утепление 120 тыс. коммунальных домов из 215 тыс. многоэтажных домов. «Для эффективной модернизации необходим энергоаудит каждого здания. Но такие затраты государство не может себе позволить, поскольку средств на ремонт почти не останется»,-- говорит президент Ассоциации экономического сотрудничества предприятий ЖКХ Роман Горбулин.

Учитывая дефицит бюджетных средств, правительство предлагает решить проблему энергетической санации зданий за счет средств жильцов, которые с 2001 года начали создавать объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД). Эти объединения являются неприбыльными организациями и отвечают за ремонт и содержание жилых домов, придомовых территорий. На 1 августа создано всего 11,14 тыс. ОСМД, в частное управление перешло 14% жилфонда. По расчетам МинЖКХ, к 2015 году, если Верховная рада во втором чтении примет новый закон об ОСМД, в частное управление перейдет около 70% жилищного фонда. К тому же МинЖКХ дорабатывает проект закона «Об энергетической эффективности зданий», который обяжет ОСМД проводить аудит и паспортизацию зданий. Без энергопаспорта собственник не сможет реконструировать дом или оформлять договор аренды. По таким правилам сейчас уже сдаются в эксплуатацию новые дома.


В поиске капитала
Создание ОСМД не вызовет массовую тепломодернизацию, поскольку не существует механизма ее финансирования. «Средств на проведение комплексной реконструкции здания у большинства жильцов нет,-- отметил господин Горбулин.-- Кроме того, многие ОСМД пытаются решить проблемы дома, утепляя лишь фасады и устанавливая металлопластиковые окна. Жильцы не понимают необходимости проведения комплексных мероприятий и действуют без предварительного энергоаудита. Все это приводит к тому, что коэффициент теплопотерь сокращается в нескольких квартирах, но увеличивается теплообмен несущих конструкций и вентиляции». Директор по продажам и маркетингу «Данфос ТОВ» Андрей Берестян подтверждает: «Тепловая изоляция не дает необходимой экономии. Утеплять здание без модернизации систем отопления и горячего водоснабжения неэффективно».

Сдерживает модернизацию и дефицит специализированных аудиторов. «Представленные на рынке компании занимаются преимущественно аудитом промышленных предприятий, а не жилых объектов. Развитию этого сегмента препятствует нерешенный вопрос о праве коллективной собственности на многоквартирные дома»,-- отметил господин Павлик. Для решения проблемы необходимо четче прописать юридический статус собственника дома. «ОСМД переданы только функции управления жильем. Они имеют право провести ремонт, но гарантировать возврат кредита - нет. А вопросы модернизации тепловых сетей до сих пор приходится решать с ЖЭКом»,-- говорит господин Горбулин.

Без кредитных ресурсов ОСМД сложно провести модернизацию дома. «При реализации долгосрочных проектов мы не можем себе позволить дать заказчику отсрочку платежа, поскольку зачастую они не могут гарантировать его оплату»,-- отметил господин Берестян. По словам Романа Горбулина, статус собственника жилья позволит ОСМД привлекать кредиты: «Банки не готовы работать с ОСМД и не предлагают объединениям льготное кредитование, поскольку ОСМД не могут гарантировать свои займы залогом. Жильцы имеют право собственности на свои квартиры, но не на землю и сам жилищный объект».

Введение экономически обоснованных тарифов на услуги теплоснабжения может ускорить окупаемость проектов. «Тарифы, полностью покрывающие себестоимость услуг ЖКХ, позволят сократить срок окупаемости в 3,5 раза,-- считает господин Горбулин.-- С ростом цен на энергоносители потребителям придется перевести дома в режим экономии и установить системы учета. Уже до конца года спрос на теплоизоляционные материалы вырастет на 20-25%». Привлечению частного капитала для решения проблем жилфонда может способствовать возврат из бюджета части затрат на тепломодернизацию. «Государство может предусмотреть и налоговые льготы для компаний, участвующих в реконструкции жилья»,-- считает Сергей Бульбас.

Мария Цатурян