Новости › Экономика › Ипотечный калькулятор: особенности досрочного погашения ипотеки

17 августа 2012 г. (13:05)

Благонадежный ипотечный заемщик обязан своевременно производить выплаты по кредиту, но существует и право погасить кредит или его часть раньше установленного срока, что позволяет существенно экономить на выплатах. Банкиры уверяют, что многие наши сограждане стараются погасить кредит досрочно. Данный материал поможет таким заемщикам разобраться в особенностях работы банковских ипотечных калькуляторов и понять, как именно ему целесообразнее производить досрочные выплаты по кредиту.

Благонадежный ипотечный заемщик обязан своевременно производить выплаты по кредиту, но существует и право погасить кредит или его часть раньше установленного срока, что позволяет существенно экономить на выплатах. Банкиры уверяют, что многие наши сограждане стараются погасить кредит досрочно. Данный материал поможет таким заемщикам разобраться в особенностях работы банковских ипотечных калькуляторов и понять, как именно ему целесообразнее производить досрочные выплаты по кредиту.

Ипотечный заемщик с 2011 года имеет законное право на полное или частичное досрочное погашение кредита без применения к нему каких-либо штрафных санкций со стороны банка. Ранее банки зачастую предусматривали штрафы за досрочное погашение, но теперь в связи с изменениями, внесенными в Гражданский кодекс в 2011 году, штрафы за досрочную выплату ипотеки в банках отсутствуют.

Заемщик осуществляет досрочное погашение ипотечного кредита, если полностью или частично выплачивает часть долга сверх графика, утвержденного договором с банком. Согласно изменениям в статьи номер 809 и 810 части второй ГК РФ ипотечный заемщик должен в письменной форме уведомить банк о намерении досрочно погасить долг или часть долга за 30 дней до дня такого возврата. Однако договором займа может быть установлен и более короткий срок уведомления банка о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно, а вот устанавливать больший срок для подачи заявления банк не имеет права. Сумма досрочного погашения может быть любой, но необходимо обеспечить к дате досрочного погашения наличие на счете данной суммы.

Зачем нужно гасить часть кредита досрочно? Дело в том, что в России практически повсеместно распространена система аннуитетных платежей, когда долг и проценты по долгу рассчитываются заранее, а заемщик каждый месяц платит банку одинаковую сумму. Однако в начале срока кредитования объем оставшегося долга выше и соответственно процентов начисляется больше, а ближе к концу срока кредита размер долга уменьшается и соответственно экономия на процентах.

Другими словами в начале срока кредита львиная доля ежемесячного платежа заемщика идет на проценты по кредиту, практически не сокращая тело долга, а в конце - ситуация складывается полностью противоположная. Досрочное погашение части долга в начале кредита напрямую сокращает тело долга, а заемщик существенно экономит на процентах. В конце кредита проценты будут существенно меньше, а вместе с этим серьезно уменьшится и эффект от досрочного погашения.

Например, при кредите на 3 миллиона рублей, взятом под 9,4% годовых сроком на 15 лет, сумма процентов, которые заемщик должен будет выплатить банку за все время, составит 2,606 миллиона рублей.

Если же заемщик полностью погасит долг, например, через 2 года, что потребует от него единовременной выплаты примерно в 2,8 миллиона рублей, то ему «спишется» 2,08 миллиона рублей процентов. Однако досрочное погашение долга через 10 лет после начала срока кредитования, которое потребует от заемщика единовременной выплаты примерно в 1,5 миллиона рублей, сэкономит заемщику лишь около 400 тысяч рублей процентов.

Как раз это учитывают люди, которые специально берут ипотеку на самый большой срок с минимальными ежемесячными выплатами, зная, что в ближайшее время получат средства, достаточные для полной выплаты кредита. Такие схемы в частности нередко используют, когда есть хорошее предложение по покупке квартиры, но пока нет покупателя на имеющуюся жилплощадь.

При досрочном погашении не всего кредита, а его части процедура погашения такая же, как и при полном досрочном погашении кредита, с той лишь разницей, что в заявлении заемщик указывает, какую сумму он желает направить в счет частичного досрочного погашения.

После досрочного погашения части кредита банк предлагает заемщику на выбор - сократить срок кредитования или уменьшить размер ежемесячной выплаты.

Однозначно сказать, что выгоднее для заемщика - снижение срока или уменьшение ежемесячного платежа - невозможно, так как все зависит от личных потребностей заемщика.

Один заемщик сочтет, что ему выгоднее снизить размер платежа, чтобы у него появилась возможность, например, получить другой кредит, а другой заемщик предпочтет сокращение срока кредита, чтобы быстрее его погасить.

Однако следует подчеркнуть, что при частичном погашении кредита заемщик экономит на общей сумме процентов по кредиту за весь срок кредитования. Поэтому, если он стремится к тому, чтобы экономия на процентах была больше, то ему следует сокращать срок кредита.

Например, за кредит на 6 миллионов рублей под 12% на 20 лет, заемщик, выплачивающий долг строго по графику, заплатит банку примерно 9,8 миллиона рублей процентов, а общая сумма выплат составит 15,8 миллиона рублей. Если же он через год после начала срока кредитования досрочно выплатит банку 1 миллион рублей и решит после этого сократить срок кредита, то переплата по процентам составит уже 4,8 миллиона рублей, а срок кредита сократится до 12,5 лет.

Когда заемщик выбирает уменьшение размера ежемесячных выплат, он тоже экономит на процентах, но не так существенно, как при сокращении срока кредита. В той же ситуации (кредит на 6 миллионов рублей под 12% на 20 лет, через год взнос 1 миллиона рублей досрочно) при уменьшении размера ежемесячных платежей, объем выплаченных процентов сократится до 8,3 миллиона рублей.

При этом стоит учитывать, что досрочное погашение кредита далеко не всегда выгодно и удобно для заемщика - во-первых, это увеличение финансовой нагрузки на семью, ведь заемщику приходится ограничивать себя для выплаты этих средств.

Также при принятии решения о досрочной выплате ипотеки не стоит забывать про инфляцию, особенно при кредитах на длительные сроки. Нужно серьезно подумать, стоит ли сейчас «вынимать» из бюджета семьи, к примеру, 50 тысяч рублей, чтобы дополнительно внести их за кредит и снизить его срок, например, на месяц. Возможно, что будет лучше продолжать стабильно платить по кредиту и в конце срока кредитования заплатить те же 50 тысяч рублей, которые из-за инфляции на тот момент уже будут «стоить» для семьи намного меньше.

Кроме того, иногда лишние деньги лучше вложить во что-то другое. Так, бизнесмены, даже располагая средствами, достаточными для покупки квартиры, все равно берут ипотеку, чтобы свои собственные деньги направить на развитие бизнеса. Ведь купив квартиру и оставшись без средств для своего дела, бизнесмену придется взять в банке кредит для развития бизнеса, который выдается под более высокую ставку, чем ипотека.

Наконец, в некоторых случаях лишние деньги выгоднее разместить во вклад, если проценты по вкладу будут ощутимо выше процентов по кредиту.

Вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц